Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach

Autor: Marta Kawecka

Zgodnie z art. 32 ust.1 ustawy Prawo budowlane wydanie pozwolenia na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może nastąpić po przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar natura 2000. Powyższe oceny są etapem w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Kiedy decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach

Sprowadzając czy przy danej inwestycji konieczne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach należy dokonać dwóch działań:

• „Najpierw trzeba ustalić czy inwestycja ma charakter przedsięwzięcia, o którym mowa w art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko;
• Następnie należy zbadać czy planowana decyzja , postanowienie lub czynność są wymienione w art. 72 ust. 1 tej samej ustawy z dnia 3 października 2008r.

Powyższy art. 72 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie zawiera zamknięty katalog decyzji i czynności, które muszą być poprzedzone uzyskaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Z kolei ust. 2 tego artykułu przewiduje wyjątki od powyższej zasady.

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach musi więc być uzyskana wtedy, gdy dotyczy ściśle określonych inwestycji (przedsięwzięć) i gdy jest ona wymieniona w art. 72 ust.1 . Artykuł ten wymienia w 22 punktach między innymi następujące decyzje:

• „O pozwoleniu na budowę, o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych;
• O warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• Pozwolenie wodnoprawne na regulację wód;
• O zatwierdzenie projektu scalenia lub wymiany gruntów;
• O zmianie lasu na użytek rolny;
• O zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;”

Oznacza to, że do wniosku o wydanie którejś z wyżej wymienionych decyzji powinna być dołączana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach.

Co ważne uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach musi nastąpić także przed dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych oraz zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części na podstawie ustawy prawo budowlane. Inwestor musi również uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach w razie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych oraz decyzji o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Wyjątki od obowiązku uzyskania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych

Wyjątki od obowiązku uzyskania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych zostały przewidziane w art. 72 ust. 2. Generalnie są to sytuacje, w których następuje zmiana wcześniej uzyskanych decyzji np.: o pozwoleniu na budowę, o warunkach zabudowy itp. Nie może to być jednak dowolna zmiana, ale tylko taka, która została wyraźnie przewidziana w omawianym przepisie. Są to między innymi następujące zmiany:

• „modyfikacja danych wnioskodawcy;
• zmiany charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, w szczególności kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji
• zmiana polegająca na zapewnieniu warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne.”

Te dwie ostatnie zmiany (dotyczące parametrów obiektu i możliwości korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne) tylko wtedy nie powodują konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli nie oznaczają zmiany warunków zawartych w tej decyzji.

Ocena oddziaływania na środowisko

Rodzaj przedsięwzięć, których realizacja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko określa ustawa z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie. Zgodnie z art. 59 tej ustawy przeprowadzenia oceny wymaga realizacja następujących przedsięwzięć:

• „Planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
• Planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia został stwierdzony przez właściwy organ.”

Jak widać wszystkie przedsięwzięcia zostały podzielone na dwie grupy. Co wchodzi w skład tych grup jest określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W §2 tego rozporządzenia wymienione są przedsięwzięcia z grupy pierwszej, a więc mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko. Dla nich przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko jest wymagane zawsze. Do tych przedsięwzięć należą między innymi:

• „Instalacje do wyrobu substancji przy zastosowaniu procesów chemicznych;
• Elektrownie konwencjonalne, elektrociepłownie;
• Instalacje wykorzystujące do wytwarzania energii elektrycznej energię wiatru o łącznej mocy nominalnej elektrowni nie mniejszej niż 100MW;
• Instalacje związane z postępowaniem z paliwem jądrowym lub odpadami promieniotwórczymi;
• Instalacje do pierwotnego i wtórnego wytopu surówki żelaza lub stali surowej;
• Koksownie;
• Instalacje do wytwarzania papieru lub tektury, o zdolności produkcyjnej nie mniejszej niż 200 ton na dobę;
• Wydobywanie azbestu;
• Wydobywanie kopalin ze złoża metodą odkrywkową lub podziemną;
• Autostrady i drogi ekspresowa;
• Drogi inne niż autostrady i drogi ekspresowe o nie mniej niż 4 pasach ruchu, na łącznym odcinku nie mniejszym niż 10 km;
• Stacje demontażu w rozumieniu ustawy o recyclingu pojazdów wycofanych z eksploatacji;
• Chów lub hodowla zwierząt w liczbie nie mniejszej niż 210 dużych jednostek przeliczeniowych inwentarza;
• Rozbudowa, przebudowa lub montaż przedsięwzięć określonych wyżej.”

Z kolei w §3 rozporządzenia wymienione są przedsięwzięcia z drugiej grupy, a więc mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Co do tych przedsięwzięć to organ decyduje o konieczności przeprowadzenia oceny. Chodzi o ten sam organ, który prowadzi postępowanie o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W §3 wymienione są między innymi następujące przedsięwzięcia:

• „Elektrownie wodne;
• Instalacje wykorzystujące do wytwarzania energii elektrycznej energię wiatru , inne niż wymienione w §2;
• Instalacje do produkcji lub montowania pojazdów, sprzętu mechanicznego lub produkcji silników;
• Instalacje do produkcji betonu w ilości nie mniejszej niż 15 ton na dobę;
• Instalacje do wytwarzania papieru lub tektury innej niż wymienione w §2;
• Instalacje do przesyłu pary wodnej lub ciepłej wody, z wyłączeniem osiedlowych sieci ciepłowniczych i przyłączy do budynków;
• Trasy narciarskie, tory bobslejowe, wyciągi narciarskie oraz urządzenia im towarzyszące;
• Ośrodki wypoczynkowe lub hotele, zlokalizowane poza terenami mieszkaniowymi, terenami przemysłowymi o określonych parametrach zabudowy;
• Stałe pola kempingowe;
• Zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą, objęta ustaleniami mpzp. O określonych parametrach wskazanych w rozporządzeniu, położona na obszarach objętych formami ochrony przyrody w rozumieniu ustawy o ochronie przyrody a także centra handlowe na tych obszarach, parkingi;
• Parki rozrywki, pola golfowe i stadiony;
• Linie tramwajowe;
• Browary.”

W sumie rozporządzenie wymienia 107 przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. W §3 ust. 2 wymienione są jeszcze dodatkowo kolejne trzy przedsięwzięcia.

Przedsięwzięcia wymagające decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach

Ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie określa rodzaje przedsięwzięć, dla których niezbędne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Regulacja na ten temat jest zawarta w art. 71 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych:

• „Przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
• Przedsięwzięć mogących znacząco potencjalnie oddziaływać na środowisko.”

Jak widać podział przedsięwzięć na grupy jest podobny jak podział przedsięwzięć odnośnie oceny oddziaływania na środowisko. Główna różnica polega na tym, że w ramach wydawania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach organ może stwierdzić, że dokonywanie oceny oddziaływania na środowisko nie jest potrzebne. Takie stanowisko organu jest uwidaczniane w treści decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach powinno nastąpić przed zrealizowaniem inwestycji. Co więcej musi to nastąpić na etapie planowania, a więc jeszcze przed rozpoczęciem realizacji. Wynika to jednoznacznie ze sformułowania ”planowanych przedsięwziąć” zawartym w art. 71.

Należy jednak zaznaczyć, że pojawiły się nieliczne wypowiedzi, że o decyzję środowiskową można się ubiegać dla przedsięwzięcia już realizowanego, a nawet zakończonego. Tak orzekł przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 października 2011r. II OSK 1820/11. Są to jednak wypowiedzi odosobnione i zdecydowanie kwestionowane. Należy więc stwierdzić, że decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach należy uzyskać przed rozpoczęciem inwestycji.

Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska prezentuje jednolicie podgląd, że decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach może być wydana tylko dla przedsięwzięć nie zrealizowanych, a nawet nie rozpoczętych. Stanowisko to odnosi także co do legalizacji ewentualnej samowoli budowlanej. Stwierdza bowiem, że przedsięwzięcie objęte procedurą legalizacyjną może być zalegalizowane tylko wówczas, gdy będąc jeszcze na etapie przedsięwzięcia planowanego zostało objęte postępowaniem w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko oraz uzyskało decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach, a decyzja ta została przedłożona właściwemu organowi.

Termin ważności decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach – tak jak wskazano wyżej – powinna stanowić załącznik do wniosku o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor jest tu ograniczony w czasie bowiem decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych ma swój „termin ważności”. Wynosi on sześć lub dziesięć lat. Stanowi o tym ust. 3 i 4 art. 72 ustawy. Zgodnie z ust. 3 złożenie wniosku o wydanie decyzji o np. pozwoleniu na budowę może nastąpić w ciągu sześciu lat od dnia w którym decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach stała się ostateczna. Dla dochowania tego terminu wystarczające jest samo złożenie wniosku o wydanie decyzji. Okres trwania postępowania, który nastąpi potem nie ma tu już znaczenia. Jeżeli zatem przed upływem sześciu lat wniosek zostanie złożony, a następnie okres sześcioletni upłynie przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, to decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach zachowuje swoją ważność.

W niektórych sytuacjach okres ważności decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wynosi dziesięć lat. Ma to miejsce wtedy, gdy strona przed upływem sześciu lat otrzymała od organu stanowisko, że realizacja danego przedsięwzięcia przebiega etapowo oraz, że aktualne są warunki realizacji przedsięwzięcia określone w decyzji. Stanowisko organu wyrażane jest w formie postanowienia na które przysługuje zażalenie.

Jak z tego wynika strona może uzyskać powyższe pozytywne stanowisko organu tylko w razie etapowej realizacji przedsięwzięcia. Przyjmuje się, że etapowość ta zachodzi wówczas, gdy inwestor posiada już pozwolenia na budowę dla części inwestycji. O etapowości nie mogą bowiem świadczyć same plany czy zamierzenia inwestora. Nie wystarczające jest również posiadanie samej dokumentacji projektowej, z której wynika, że inwestycja będzie realizowana w etapach.

W okresie ważności, sześcioletnim bądź dziesięcioletnim, dla danej inwestycji wydawana jest tylko jedna decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli inwestor potrzebuje w tym czasie uzyskania kilku decyzji, na przykład o pozwoleniu na budowę , o zmianie sposobu użytkowania, to do wszystkich swoich wniosków załącza tą samą decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Przekroczenie przez inwestora terminu ważności decyzji oznacza, że będzie on musiał uzyskać ją od nowa.

Zobacz także:

Decyzja środowiskowa- ponowny wniosek

Sankcje za brak decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych

---

Adwokat Marta Kawecka

Właściciel portalu www.LegalnaBudowa.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Wynagrodzenie w umowie o roboty budowlane

Wynagrodzenie w umowie o roboty budowlane

Autor: Marta Kawecka

Kwestia szczegółowych zapisów dotyczących wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane jest bardzo istotna dla inwestora jak i wykonawcy. Zawsze mogą pojawić sie okoliczności, które nie były brane pod uwagę przez każdą ze stron. Poniżej przedstawiamy istotne informacje, które pozwalają doprecyzować kwestię wynagrodzenia.

Rodzaje wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane:

• Wynagrodzenie ryczałtowe:

Polega ono na ustaleniu z góry wysokości wynagrodzenia przy założeniu, że wykonawca nie może żądać wyższej zapłaty niż zostało to w umowie określone. Bardzo ważną cechą wynagrodzenia ryczałtowego jest jego niezmienność. Ani wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia ani inwestor nie może proponować jego obniżenia niezależnie od tego czy koszty prac okazały się wyższe czy niższe od przewidywanych. Z punktu widzenia wykonawcy przy podpisywaniu tego typu umowy istotne jest zagwarantowanie sobie możliwości ubiegania się o wynagrodzenie dodatkowe. Zapis taki ważny jest na wypadek sytuacji gdy pojawiają się roboty dodatkowe, które nie były wcześniej przewidziane a są istotne aby zakończyć prace.

• Wynagrodzenie kosztorysowe (obmiarowe):

Ten rodzaj wynagrodzenia polega na przygotowaniu kosztorysu w którym zestawia się planowane prace i przewidywane koszty. Wynagrodzenie dla wykonawcy obliczane jest na podstawie wyliczeń co do ilości wykonanych robót, wykorzystanych materiałów, przepracowanego czasu. W niektórych przypadkach w kosztorysie wpisana jest maksymalna kwota wynagrodzenia co oznacza, że ta kwota nie może być przekroczona choćby wartość wykonanych prac w rzeczywistości była wyższa. Z punktu widzenia wykonawcy taki zapis jest niekorzystny w sytuacji gdy wartość wykonanych prac przekroczyła uzgodnioną w umowie kwotę maksymalną.

• Wynagrodzenie mieszane :

Jest to połączenie wynagrodzenia ryczałtowego z kosztorysowym. Polega ono na określeniu ryczałtu dla prac głównych oraz określeniu kosztorysu dla prac dodatkowych.

Korekta przysługującego wynagrodzenia

Jak napisaliśmy wyżej w przypadku wynagrodzenia ryczałtowego nie da się zmienić kwoty wynagrodzenia jaka została wcześniej ustalona przez strony. Jednak istnieje możliwość odstępstwa od tej zasady na drodze sądowej.

Na podstawie art. 632§ 2 k.c sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę, jeżeli na skutek nieprzewidzianej zmiany stosunków, której strony nie mogły przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą.

Natomiast w przypadku umów odwołujących się do wynagrodzenia kosztorysowego art. 629 k.c stanowi, że jeśli w toku wykonywania dzieła zarządzenie właściwego organu państwowego zmieniło wysokość cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia. Z tym jednak zastrzeżeniem, że nie dotyczy to należności uiszczonych za materiały lub robociznę przed zmianą cen lub stawek.

I tak art. 630 § 1 k.c stanowi, że jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a zestawienie sporządził zamawiający, przyjmujący zamówienie może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. W przypadku gdy zestawienie planowanych prac zostało sporządzone przez przyjmującego zamówienie, może on żądać podwyższenia zamówienia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych.

Zmiana wynagrodzenia w umowie o zamówienie publiczne

Szczególne zasady zmiany wynagrodzenia obowiązują w umowach zawieranych na podstawie Ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2004 Nr 19, poz. 177) - dalej pzp.

W ogłoszeniu o przetargu a następnie w umowie musi być bardzo precyzyjnie określona okoliczność kiedy możliwa jest zmiana wynagrodzenia. Na przykład „w razie wzrostu cen surowców budowlanych o 10% wzrośnie wynagrodzenie wykonawcy o 7%. Takie wymogi wynikają z wytycznych Komisji Europejskiej. Jakiekolwiek inne zmiany wynagrodzenia powodują nieważność umowy.

Termin dokonania zapłaty oraz solidarna odpowiedzialność

Terminy płatności wynagrodzenia strony mogą określić w umowie na wiele sposobów. Płatność może następować po zakończeniu całości robót a więc po odbiorze końcowym. Najczęściej jednak płatność dokonywana jest w częściach po wykonaniu danego etapu. Podstawą do wypłaty jest wtedy protokół częściowego odbioru robót (art.654 k.c ).

Co do zasady, za wypłatę stosownego wynagrodzenia odpowiedzialny jest inwestor. W razie zawarcia umów z podwykonawcami za zapłatę wynagrodzenia, wraz z inwestorem odpowiada też generalny wykonawca.

---

Adwokat Marta Kawecka

Właściciel portalu www.LegalnaBudowa.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Umowa o roboty budowlane - zapisy, które można podważyć

Umowa o roboty budowlane - zapisy, które można podważyć

Autor: Marta Kawecka

W umowie o roboty budowlane strony, co do zasady, mogą w sposób dowolny określić swoje wzajemne obowiązki. Nie oznacza to jednak całkowitej ich swobody. Muszą bowiem być respektowane pewne podstawowe zasady dotyczące stosunków zobowiązaniowych. Naruszenie tych zasad może skutkować nieważnością umowy.

Podstawowymi zasadami, które muszą być respektowane we wszystkich rodzajach umów, w tym w umowach o roboty budowlane są reguły wynikające z art. 58, 65 i 353¹ kodeksu cywilnego.

Zasady, które muszą być respektowane przez obie strony umowy:

• Umowa o roboty budowlane nie może być sprzeczna z ustawą i zasadami współżycia społecznego (art. 58k.c.) Chodzi o to, że umowa nie może naruszać ogólnie obowiązujących przepisów, na przykład kodeksu cywilnego czy prawa zamówień publicznych. Ponadto umowa nie może być sprzeczna z ogólnymi zasadami moralnymi, normami postępowania regulującymi postępowanie jednych osób wobec innych w danym społeczeństwie. Tylko umowa zgodna z przepisami prawa może być oceniana pod katem zgodności z zasadami współżycia społecznego. Umowa sprzeczna z przepisami prawa jest bowiem nieważna, niezależnie od tego, czy w konkretnym przypadku jest zgodna z zasadami współżycia społecznego (kodeks cywilny, tom I komentarz pod redakcją E. Gniewka). Można powiedzieć więc obrazowo, że przepisy prawa mają pierwszeństwo przed zasadami współżycia społecznego;
• W umowie o roboty budowlane należy badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, a niżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 §2 k.c.). Ponadto, tłumacząc zapisy umowy należy uwzględnić okoliczności, w których umowa została zawarta, zasady współżycia społecznego oraz ustalane zwyczaje (art. 65 §1 k.c.). Te reguły mają znaczenie wtedy, gdy miedzy wykonawcą i inwestorem dochodzi do sporu co do rozumienia poszczególnych zapisów umowy. Chodzi więc o sytuację, gdy inwestor rozumie zapis w sposób, który jest inny od poglądu wykonawcy. W takiej sytuacji, w razie sporu sądowego czy arbitrażu, podejmuje się dwuetapowe działanie: najpierw próbuje ustalić się zgodny zamiar stron, a jeżeli jest to niemożliwe to ustala się obiektywne przyjęcie znaczenia umowy. W drugim etapie uwzględnia się okoliczności wymienione w omawianym przepisie.
• Umowa o roboty budowlane może być ustalona przez strony według ich uznania, byle by jej treść lub cel nie sprzeciwiał się właściwości umowy, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego – ta zasada wprowadza tak zwaną granicę swobody umów. Granice te wyznaczają powszechnie obowiązujące przepisy, zasady współżycia społecznego (tzw. słuszność kontraktowa) oraz właściwość stosunku prawnego. Najmniej precyzyjnym pojęciem jest właściwość stosunku prawnego. Powszechnie przyjmuje się, że chodzi tu o zespół cech charakterystycznych dla umowy o roboty budowlane. Przykładem sprzeczności umowy z jej właściwością jest:

1. naruszenie formalnej równorzędności stron poprzez przyznanie np. zamawiającemu kompetencji do swobodnego decydowania o obowiązkach wykonawcy;
2. nakładanie w umowie obowiązków na podmioty trzecie nie będące ani wykonawcą ani inwestorem;
3. pozostawienie wykonawcy swobody decyzji co do tego czy zrealizuje roboty budowlane.

Jeżeli umowa o roboty budowlane narusza którąś z powyższych zasad z art. 58 i 353 to jest ona nieważna. W umowach z zamówienia publicznego naruszenie tego typu może stanowić podstawę do zastosowania środków ochrony prawnej, to jest: informacji o naruszeniu przepisów ustawy lub odwołania. Dodatkowym wymogiem jest to, by naruszenie mogło mieć wpływ lub wpływało na wynik postępowania. Jeżeli wykonawca nie udowodni wpływu naruszenia na wynik postępowania to odwołanie może być oddalone.

Nieważne zapisy w umowie o roboty budowlane

Każda umowa o roboty budowalne musi być zgodna także z przepisami szczególnymi . Przede wszystkim z przepisami kodeksu cywilnego tytuł XVI Umowa o roboty budowlane to jest art. od 647 do 658 k.c. Spośród tych przepisów szczególnie ważny jest art. 649 k.c. zgodnie z którym wykonawca jest zobowiązany do wykonania wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową budowy. W sprawach o zamówienia publiczne dochodzi do tego zasada z art. 31 ust. 1 ustawy prawo zamówień publicznych, zgodnie z którą wykonawca powinien wykonać roboty w sposób przewidziany w specyfikacji technicznej.

W razie wynagrodzenia kosztorysowego, wykonawca jest zobowiązany wykonać roboty w zakresie ujętym w kosztorysie ofertowym. Tym samym wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót zgodnie z własną ofertą. W konsekwencji zamawiający nie może żądać od wykonawcy wykonania innych prac budowlanych, w szczególności nie może żądać wykonania prac nie ujętych w dokumentacji projektowej. Nie może także domagać się realizacji robót nie przewidzianych w przedmiarach, które wykonawca wykorzystał do opracowania oferty.

Obowiązkiem zamawiającego jest dokładne opisanie zakresu robót budowlanych. W szczególności niedopuszczalne jest zamawianie robót opisanych tylko w przedmiarach i specyfikacji technicznej. Takie działanie zamawiającego rażąco narusza art. 29 ust.2 w związku z art. 31 ust.1 ustawy prawo zamówień publicznych.

Wykonawca nie musi badać dokumentacji projektowej

Kolejnym ważnym przepisem jest artykuł 651 k.c., który daje podstawę dla wykonawcy do zgłaszania błędów w dokumentacji projektowej oraz zgłaszanie innych przeszkód, które utrudniają lub uniemożliwią prawidłowe wykonanie robót budowlanych. Jeżeli po otrzymaniu informacji od wykonawcy, zamawiający zmienia zakres prac do wykonania to musi się liczyć z koniecznością rozliczenia z wykonawcą.

Powołany przepis nie oznacza obowiązku wykonawcy badania otrzymanej dokumentacji projektowej. Wykonawca nie jest bowiem uczestnikiem procesu projektowania. Ponadto sprawdzenie projektu wymaga stosownych uprawnień budowlanych . Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 marca 2000r. (sygn. akt III CKM 629/98).

W sprawach o zamówienie publiczne istotne jest to, by zamawiający przewidział możliwość zmiany istotnych postanowień umownych oraz określił okoliczności usprawiedliwiające takie zmiany. Przykładem takiej okoliczności może być uzyskanie od wykonawcy informacji na podstawie art. 651 k.c. Jeżeli zamawiający nie dopuści możliwości zmiany istotnych postanowień umowy to naraża się na ryzyko jej niewykonania.

Gwarancja terminowej zapłaty wynagrodzenia

Ważne są również przepisy z art.649¹ – 649¹k.c. , które upoważniają wykonawcę do żądania udzielania przez inwestora gwarancji terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia. Powyższe uprawnienie jest niezbywalne. Oznacza to, ze wykonawca nie może być pozbawiony tego uprawnienia. W przypadku umów w sprawie zamówień publicznych te przepisy mają ograniczone zastosowanie. Zapłatę wynagrodzenia w tych sprawach gwarantuje Skarb Państwa. Jeżeli zamawiający, skutkiem własnych zaniedbań, nie posiada środków na zapłatę wynagrodzenia dla wykonawcy, to nie może odstąpić od umowy na podstawie art. 145 prawo zamówień publicznych, z powołaniem się na ustawie interesu publicznego.

Wyższe kary umowne od wykonawcy niż inwestora

W umowach o roboty budowlane często znajdują się zapisy o karach umownych w razie braku realizacji lub niewłaściwej realizacji obowiązków. Praktyka wskazuje, że kary umowne zastrzegane od wykonawcy są często wyższe niż kary przewidziane od zamawiającego. Takie zapisy co do zasady są zgodne z art. 353¹ k.c. Potwierdza to orzecznictwo Krajowej Izby Odwoławczej. Organ ten stwierdza bowiem, że wykonawca jest podmiotem, który posiada większą wiedzę i doświadczenie niż zmawiający, bo zawodowo zajmuje się prowadzeniem robót budowanych. Organ ten stwierdza także, że wykonawca, który nie chce ponosić dodatkowego ryzyka z tytułu kar umownych może po prostu nie złożyć oferty na ustalonych przez zamawiającego warunkach.

Z kolei Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 14 kwietnia 2008r. (XGA 67/08) stwierdził, że nie można utożsamiać podziału ryzyka z umowy z naruszeniem zasady równości stron stosunku zobowiązaniowego.

Przykładami postawień umowy sprzecznymi z ustawą i zasadami współżycia społecznego są:

• nakładanie na wykonawcę obowiązku bezpłatnej weryfikacji dokumentacji projektowej czy zbadania ternu budowy;
• nakładanie na wykonawcę w ramach uzgodnionego wynagrodzenia robót, które nie były przewidziane pierwotnie bądź nie będących następstwem wadliwego wykonania robót;
• przerzucanie na wykonawcę skutków wadliwego opisu robót, w tym skutków finansowych i prawnych;
• nakładanie na wykonawcę obowiązków, które ustawowo obciążają zamawiającego w procesie budowlanym np. obowiązku wystąpienia o zezwolenie, o zmianę pozwolenia na budowę, o pozwolenie na użytkowanie;
• w sprawach o zamówienie publiczne – przewidujące uprawnienie dla zamawiającego do odstąpienia od umowy w skutek okoliczności nie mających związku z ustaniem interesu publicznego;
• przerzucenie odpowiedzialności za wady dokumentacji projektowej na wykonawcę .

---

Adwokat Marta Kawecka

Właściciel portalu www.LegalnaBudowa.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Sposoby pomiarów powierzchni lokalu nabywanego od dewelopera

Sposoby pomiarów powierzchni lokalu nabywanego od dewelopera

Autor: Marta Kawecka

Sposób w jaki dokonywany jest pomiar lokalu przez dewelopera jest zagadnieniem niezwykle istotnym dla kupującego. Ustalona powierzchnia lokalu wpływa na cenę zakupu mieszkania.

Od ustalonej wielkości mieszkania zależy również wysokość opłat eksploatacyjnych obciążających nabywcę - wysokość tych opłat ustalana jest bowiem w proporcji do powierzchni lokalu.

W polskim prawie nie ma jednolitych reguł dotyczących sposobów pomiaru powierzchni lokalu. Brak jest jednolitej definicji powierzchni lokalu i brak jednoznacznego określenia jak obliczać tą powierzchnię.

Powierzchnia lokalu - definicja

Tak jak wskazano wyżej, definicja powierzchni lokalu nie jest w polskim systemie prawnym określona jednolicie. Obowiązuje kilka ustaw, w których pojęcie „powierzchnia lokalu” jest rozumiane za każdym razem inaczej. I tak przykładowo definicja powierzchni lokalu znajduje się w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, w ustawie o podatku od spadku i darowizn jak i w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

W umowach zawieranych z deweloperem przyjmuje się najczęściej definicje powierzchni użytkowej lokalu z ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. Zgodnie z jej art. 2 ust.1 pkt.7 pod pojęciem powierzchni użytkowej lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Zasady obliczania powierzchni lokalu

Zgodnie z art. 2 ust. 2 obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Pomieszczenia lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100%. Pomieszczenia lub ich części o wysokości równiej lub większej od 1,4 m lecz mniejszej od 2,2 m należy uwzględniać w 50%. Pomieszczenia o wysokości mniejszej od 1,4 m pomija się całkowicie. Co do pozostałych zasad obliczania powierzchni ustawa odsyła do Polskiej Normy, odpowiedniej do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Ostatecznie więc, przy określaniu powierzchni lokalu decydujące ma zastosowanie odpowiedniej Polskiej Normy.

Normy pomiaru powierzchni lokalu

W praktyce w obrocie prawnym obowiązują dwie normy dotyczące obliczania powierzchni lokalu mieszkalnego.

• Norma pierwsza, starsza to norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”.
• Norma druga, nowsza to norma PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

Obie normy są stosowane równolegle, bowiem wprowadzenie normy nowszej nie skutkowało wycofaniem normy starszej. Formalnie norma starsza nadal obowiązuje. Nie ma przepisu prawnego nakazującego stosowanie normy nowszej. Wybór pomiędzy normami pozostawiony jest woli stron umowy.

Stosowanie jednej z dwóch powyższych norm powoduje różne ustalenia co do metrażu tych samych mieszkań. Różnice mogą wynosić nawet kilka m². Jest to bardzo istotna różnica, bo może prowadzić do podwyższenia ceny sprzedaży lokalu nawet o kilkanaście tysięcy złotych. Dla dewelopera zaś może to skutkować ogromnym zyskiem, biorąc pod uwagę sprzedaż kilkudziesięciu mieszkań.

Różnice co do powierzchni lokali przy zastosowaniu poszczególnych norm wynikają z różnych kryteriów pomiaru. W przypadku normy starszej PN -70/B-02365 obowiązują następujące zasady pomiaru:

• „pomiar dokonywany jest metr nad podłogą, w lokalu w stanie surowym (bez tynków i okładzin);
• wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1m² dolicza się do powierzchni mieszkania;
• powierzchni zewnętrznych nie zamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (tarasy, balkony, itp.) nie wlicza się do powierzchni mieszkania;
• pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1m² potrąca się z powierzchni mieszkania;
• powierzchnię pomieszczeń o wysokości powyżej 2,20 m uwzględnia się w 100%, od wysokości 1,40 m do 2,20 m uwzględnia się w 50%, a powierzchnię pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni mieszkania;
• wszystkich pomiarów należy dokonywać z dokładnością do 0,1m²;”

Nowsza norma PN-ISO 9836:1997 zawiera następujące zasady dotyczące obliczania powierzchni:

• „pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi, w stanie całkowicie wykończonym;
• nie dolicza się wnęk w ścianach powyżej 0,1m²;
• powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron dostępne z danego pomieszczenia (balkony, tarasy, itp.) dolicza się do powierzchni mieszkania, wskazując oddzielnie powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy, galerie) i powierzchnie nakryte (loggie, ganki, werandy)
• pilastrów i innych występów ściennych o powierzchni powyżej 0,1m² nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia;
• w mieszkaniach ze skośnym sufitem powierzchnie liczy się w całości, łącznie z powierzchnią podłogi, przy czym część o wysokości 1,9m i więcej jest uwzględniana w ramach powierzchni, natomiast cześć pomieszczenia o wysokości poniżej 1,9 m może być zaliczona jedynie do powierzchni pomocniczej;
• pomiarów dokonuje się z dokładnością do 0,01 m²;”

Jak widać, nowsza norma jest korzystniejsza dla kupujących.

Zapisy umowy deweloperskiej określające sposób pomiaru powierzchni

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), każda umowa deweloperska musi określać sposób pomiaru powierzchni. Strony powinny więc powołać się na jedną z wyżej opisanych norm, według których dokonywany będzie obmiar. Dla kupującego lepsze byłoby skorzystanie z nowszej normy, dla dewelopera – ze starszej. Wybór jednej z norm będzie prowadził do innych ustaleń co do powierzchni mieszkania, co ostatecznie skutkuje inną ceną sprzedaży, innymi opłatami eksploatacyjnymi, a także innym wymiarem podatku od nieruchomości.

---

adwokat Marta Kawecka

Właściciel portalu www.LegalnaBudowa.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Rolety, plisy - standardowe osłony okienne

Rolety, plisy - standardowe osłony okienne

Autor: Kamila Poręba

Roleta to jedna z wielu rodzai przesłon okiennych. Z kolei istnieje również wiele odmian samej rolety. Standardowa roleta produkowana jest z szeregu długich pasów poziomych lub pionowych, produkowanych z różnych materiałów, np. z drewna, plastiku, a nawet metalu.

Lamele – czyli pasy rolety, połączone są za pomocą łańcuszka. Roletami można dowolnie poruszać całkowicie przesłaniając, odsłaniając odrobinę bądź całkowicie okna.

Osłonami można sterować ręcznie lub używając automatyki. Rolety sterowane automatycznie wyposażone są w pilot lub włączniki zamontowane na ścianie w pobliżu okna. Możliwe jest manewrowanie samymi pasami oraz bądź całą roletą. Produkowane są poza tym przesłony bez lamel – jest to roleta składająca się z jednej płachty materiału, osłaniającej okno.

Istotna typologia rolet wewnętrznych, to podział pod kątem metody montażu. Pod tym względem istnieją przesłony wolnowiszące czy też rolety w kasecie z szynami. Montaż rolet wolnowiszących jest inwazyjny – mocuje się je do ściany, sufitu lub górnej ramy wnęki okiennej. W tej konstrukcji instalacji, właściwie dopasowane rolety, będą stanowić piękną dekorację i w awangardowym stylu z powodzeniem zastąpią standardowe firanki i zasłony. Kolejny sposób mocowania - roleta w kasecie, polega na rolowaniu rolety do szykownej skrzynki, przymocowanej do obramowania okiennego. Montaż jest bezinwazyjny – kasetę po prostu trzeba zawiesić na górnej ramie okna, a żyłki mocujące zaczepić o dolną ramę.

Do bardzo popularnych zasłon okiennych należą także plisy (inaczej: rolety plisowane) . Plisy, to bezsprzecznie komfortowa zasłona okienna, a jej prymat nad pozostałymi rodzajami osłon wynika z tego, że plisą można osłonić jakikolwiek element przeszklenia. Czyli, na przykład jest możliwość zasłonić górę lub środek a także każdy inny, dowolny fragment okna. Kolejnym pozytywnym aspektem tego modelu przesłony okiennej, jest to, że są właściwym rozwiązaniem dla oryginalnych okien, jak trapezowe, kołowe, łukowe itp.

Podsumowując, standardowe osłony okienne (poza tradycyjnymi firankiami i zasłonami oczywiście) to rolety oraz plisy, a także żaluzje, o których jeszcze nie było mowy w niniejszym artykule. Jednak żaluzje częściej stosowane są, na przykład w biurowcach, urzędach, bibliotekach miejskich i tego typu instytucjach - raczej rzadko żaluzje wybierane są przez prywatnych mieszkańców. Rolety oraz plisy to łatwy, wygodny oraz estetyczny sposób na osłonięcie okien w domu lub mieszkaniu.

---

Artroll – plisy i rolety. Bielsko to miejscowość z główną siedzibą firmy – serdecznie zapraszamy.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.