Przedawnienie roszczeń gwarancyjnych

Przedawnienie roszczeń gwarancyjnych

Autor: Marta Kawecka

Wszelkie roszczenia wynikające z gwarancji ulegają przedawnieniu. Przedawnienie polega na tym, że po jego upływie utracona jest możliwość przymusowej realizacji roszczenia. Oznacza to, że roszczenie (prawo, uprawnienie) nadal istnieje ale podmiot zobowiązany (np. wykonawca) nie musi już spełniać swojego obowiązku, zależy to tylko od jego dobrej woli.

Przedstawiając powyższe bardziej obrazowo: po upływie okresu przedawnienia gwarancji zamawiający może wezwać wykonawcę do usunięcia wady. Wykonawca nie musi już wykonać swojego zobowiązania - to jest dokonać naprawy. Nawet jeżeli zamawiający pozwie go do sądu to wykonawca wygra proces powołując się na przedawnienia. Wystarczy, że podniesie taki zarzut w toku postępowania.

Terminy przedawnienia roszczeń gwarancyjnych

Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane nie wskazują żadnego szczególnego okresu przedawnienia. W tej sytuacji, zastosowanie mają ogólne terminy przedawnienia z art. 117 i następne kodeksu cywilnego. Terminy te wynoszą:

• „3 lata w przypadku umowy o roboty budowlane zawieranej pomiędzy przedsiębiorcami;
• 10 lat w razie gdy zamawiający nie prowadzi działalności gospodarczej;”

Aby przerwać bieg przedawnienia konieczne jest skierowanie swojego roszczenia do sądu. Należy to zrobić przed upływem okresu przedawnienia (przed upływem 3 lub 10 lat). Musi to nastąpić np. wtedy, gdy nieuczciwy wykonawca nie chce dokonać naprawy, jest bezczynny a czas przedawnienia cały czas biegnie. Zamawiający musi więc albo wnieść pozew albo złożyć wniosek o zawezwanie do próby ugodowej.

Bieg przedawnienia przerywa również uznanie roszczenia gwarancyjnego przez wykonawcę, czyli w sytuacji gdy np. uzna on zgłoszoną wadę i potwierdzi gotowość do jej usunięcia. Przerwanie biegu przedawnienia roszczenia oznacza, że okres przedawnienia biegnie od nowa (art. 124 k.c.)

Reasumując ważne jest by zamawiający pilnował terminów gwarancji. Dotyczy to zwłaszcza przedsiębiorców bowiem w ich przypadku okres przedawnienia jest znacznie krótszy. Zamawiający, który dopuścił do przedawnienia swoich roszczeń naraża się na bardzo wysokie straty finansowe wywołane np. koniecznością usunięcia wad na swój koszt.

Przedawnienia roszczeń gwarancyjnych

Istotnym ograniczeniem dla inwestora jest okres przedawnienia. Gwarancja tak jak wskazano wyżej często obejmuje okres pięcioletni natomiast roszczenia z tytułu umów o roboty budowlane w stosunkach między przedsiębiorcami podlegają przedawnieniu trzyletniemu. Może się więc zdarzyć tak, że niestety inwestor nie będzie mógł dochodzić przymusowo swoich praw jeżeli wady ujawnią się na przykład w czwartym roku po realizacji robót.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane w obrocie nieprofesjonalnym (gdy zamawiającym jest osoba fizyczna), w takim wypadku przedawnienie roszczeń następuje dopiero po upływie 10 lat.

---

Adwokat Marta Kawecka

Właściciel portalu www.LegalnaBudowa.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie

Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie

Autor: Marta Kawecka

Od 28 czerwca 2015r. budowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego może być dokonywana na podstawie zgłoszenia. Możliwość taką wprowadziła ustawa nowelizująca Prawo budowlane, której celem było uproszczenie procesu inwestycyjnego. Jest to duże ułatwienie dla inwestora, ma ono czasem jednak negatywne konsekwencje.

Nowelizacja prawa budowlanego została dokonana szeregiem ustaw:

• Ustawą z dnia 20 lutego 2015r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw;
• Ustawą z dnia 16 grudnia 2016r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców.

Ustawy te wprowadziły następujące zasady dotyczące budowy i przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych:

Nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia:

• Budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, które zostały zaprojektowane;
• Remont budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
• Przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków;

Nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia:

• Przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, które zostały zaprojektowane;
• Wykonanie instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, klimatyzacyjnych i telekomunikacyjnych wewnątrz użytkowanego budynku - za instalację wewnątrz budynku rozumie się również cześć instalacji, która wykracza poza obręb budynku, do miejsca połączenia się z przyłączem. Aktualnie zatem projekt budowlany nie zawierający instalacji wewnętrznych jest kompletny. Omawiane zwolnienie dotyczy wyłącznie budynku, który jest użytkowany. W konsekwencji, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej zatwierdzi projekt budowlany bez instalacji co do budynku nieużytkowanego, to później konieczne będzie uzyskanie odrębnego pozwolenia na wykonanie instalacji.

Zasady budowy domu na zgłoszenie

Zgodnie z art. 30 ust.1 pkt. 1 Prawa budowlanego, budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach na których zostały zaprojektowane, wymaga zgłoszenia. Zgłoszenie należy dokonać organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Budowa na zgłoszenie dotyczy tylko takich budynków, które spełniają łącznie wszystkie warunki z art. 30 ust. 1 pkt. 1, to jest:

• Budowa musi dotyczyć budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
• Budynek musi mieć charakter wolnostojący;
• Obszar oddziaływania budynku musi mieścić się na działce lub działkach na których został zaprojektowany.

Budynek mieszkalny jednorodzinny - definicja

Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajduje się w art. 3 pkt. 2a Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem jest to budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.

Budynek wolnostojący - definicja

W przepisach prawa brak jest definicji co stanowi budynek wolnostojący. Omawiany wyżej przepis z art. 3 pkt. 2a odróżnia go od budynku w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej. Ogólnie należy stwierdzić, że budynek wolnostojący nie przylega swoimi ścianami do innego budynku. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 października 2012r. VII SA/Wa 747/12: „(…) w sensie techniczno-budowlanym, budynkiem wolnostojącym jest budynek stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, tym samym pomiędzy poszczególnymi elementami konstrukcyjnymi obiektu (fundamentami, ścianami nośnymi, więźbą dachową) istnieje wolna przestrzeń powietrza i żaden z tych elementów obiektu budowlanego nie jest związany z elementami konstrukcyjnymi drugiego obiektu budowlanego. Jest to zatem budynek usytuowany w sposób wolny, czyli nie uzależniony w żaden sposób od innego obiektu budowanego z uwagi na miejsce swej lokalizacji.”

Nie jest zatem trwale związany z innym budynkiem konstrukcyjnie, nie jest połączony przegrodami, instalacjami, a także nie przylegający bocznymi ścianami do sąsiedniego budynki, umożliwiając w ten sposób dostęp do wszystkich jego ścian. Budynek wolnostojący musi być samodzielny z punktu widzenia funkcjonalno-użytkowo-technicznego.

Pojawiają się jednak orzeczenia sądowe, w których budynki w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej są traktowane jako budynki wolnostojące. Sądy w wyrokach tych wskazują, że budynek nie może wykorzystywać fundamentów, ścian czy dachu sąsiedniego budynku.

Obszar oddziaływania obiektu

Kolejnym warunkiem budowy na podstawie zgłoszenia jest to, by obszar oddziaływania obiektu mieścił się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Przy ustalaniu obszaru oddziaływania obiektu należy brać pod uwagę nie tylko aktualny stan zagospodarowania działek sąsiednich, ale i możliwości przyszłego zagospodarowania tych działek. Zachowanie wymagalnych minimalnych odległości dotyczących usytuowania budynku oraz nie przysłanianie obiektów na działkach sąsiednich nie przesądza o tym, że oddziaływanie budowanego obiektu nie prowadzi do ograniczenia możliwości zagospodarowania działek sąsiednich.

Wymogi formalne zgłoszenia

Zgłoszenie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego musi spełniać wymogi z art. 30 ust. 2 Prawa budowlanego to jest: należy w nim określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robot budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Do zgłoszenia należy dołączy dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2, czyli takie same dokumenty jak do wniosku o pozwolenie na budowę.

Dokumenty do zgłoszenia:

• 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu. Nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzonego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
• Oświadczenie o posiadanym prawie nieruchomością na cele budowlane;
• Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Pozwolenia o których mowa w art. 23 ust.1 i art. 26 ust.1 oraz decyzje, o których mowa w art. 27 ust.1 ustawy o obszarach morskich Rzeczpospolitej Polskiej i administracji morskiej, jeżeli są one wymagane;
• w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, o których mowa w art. 82 ust. 3 pkt 1, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 82 ust. 2, projektowanych rozwiązań w zakresie:

1. linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych,
2. przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci

uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego;

Sprawdzenie projektu budowlanego

Jak wskazano wyżej procedura zgłoszeniowa ma ułatwiać budowę domów jednorodzinnych. Pomimo tego organ administracji architektoniczno-budowlanej dokonuje sprawdzenia złożonego mu projektu budowlanego w takim samym zakresie, jak w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Oceniana jest więc:

• zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu a także wymaganiami ochrony środowiska w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno- budowlanymi;
• kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt. 1b oraz zaświadczenia o którym mowa w art.12 ust.7;
• wykonanie projektu lub także jego sprawdzenia przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane, legitymującą się na dzień opracowania projektu zaświadczeniem o którym mowa w art.12 ust.7 .

Podsumowanie

Aktualnie budowa mieszkalnego domu jednorodzinnego jest prostsza jeżeli chodzi o formalności. Zamiast dotychczasowego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę wystarczy dokonanie zgłoszenia. W niektórych wypadkach roboty związane z budynkiem jednorodzinnym nie wymagają żadnych formalności (ani zgłoszenia ani wniosku o pozwolenia na budowę). Dotyczy to przebudowy oraz zakładania instalacji.

Wprowadzone ułatwienia nie zawsze są korzystne dla inwestora. W procedurze zgłoszeniowej nie można bowiem dokonać zmiany projektu budowlanego. Stąd jeżeli inwestor będzie chciał wprowadzić jakieś modyfikacje do projektu będzie musiał przeprowadzić całą procedurę od nowa.

---

Adwokat Marta Kawecka

Właściciel portalu www.LegalnaBudowa.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach

Autor: Marta Kawecka

Zgodnie z art. 32 ust.1 ustawy Prawo budowlane wydanie pozwolenia na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może nastąpić po przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar natura 2000. Powyższe oceny są etapem w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Kiedy decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach

Sprowadzając czy przy danej inwestycji konieczne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach należy dokonać dwóch działań:

• „Najpierw trzeba ustalić czy inwestycja ma charakter przedsięwzięcia, o którym mowa w art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko;
• Następnie należy zbadać czy planowana decyzja , postanowienie lub czynność są wymienione w art. 72 ust. 1 tej samej ustawy z dnia 3 października 2008r.

Powyższy art. 72 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie zawiera zamknięty katalog decyzji i czynności, które muszą być poprzedzone uzyskaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Z kolei ust. 2 tego artykułu przewiduje wyjątki od powyższej zasady.

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach musi więc być uzyskana wtedy, gdy dotyczy ściśle określonych inwestycji (przedsięwzięć) i gdy jest ona wymieniona w art. 72 ust.1 . Artykuł ten wymienia w 22 punktach między innymi następujące decyzje:

• „O pozwoleniu na budowę, o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych;
• O warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• Pozwolenie wodnoprawne na regulację wód;
• O zatwierdzenie projektu scalenia lub wymiany gruntów;
• O zmianie lasu na użytek rolny;
• O zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;”

Oznacza to, że do wniosku o wydanie którejś z wyżej wymienionych decyzji powinna być dołączana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach.

Co ważne uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach musi nastąpić także przed dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych oraz zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części na podstawie ustawy prawo budowlane. Inwestor musi również uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach w razie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych oraz decyzji o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Wyjątki od obowiązku uzyskania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych

Wyjątki od obowiązku uzyskania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych zostały przewidziane w art. 72 ust. 2. Generalnie są to sytuacje, w których następuje zmiana wcześniej uzyskanych decyzji np.: o pozwoleniu na budowę, o warunkach zabudowy itp. Nie może to być jednak dowolna zmiana, ale tylko taka, która została wyraźnie przewidziana w omawianym przepisie. Są to między innymi następujące zmiany:

• „modyfikacja danych wnioskodawcy;
• zmiany charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, w szczególności kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji
• zmiana polegająca na zapewnieniu warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne.”

Te dwie ostatnie zmiany (dotyczące parametrów obiektu i możliwości korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne) tylko wtedy nie powodują konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli nie oznaczają zmiany warunków zawartych w tej decyzji.

Ocena oddziaływania na środowisko

Rodzaj przedsięwzięć, których realizacja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko określa ustawa z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie. Zgodnie z art. 59 tej ustawy przeprowadzenia oceny wymaga realizacja następujących przedsięwzięć:

• „Planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
• Planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia został stwierdzony przez właściwy organ.”

Jak widać wszystkie przedsięwzięcia zostały podzielone na dwie grupy. Co wchodzi w skład tych grup jest określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. W §2 tego rozporządzenia wymienione są przedsięwzięcia z grupy pierwszej, a więc mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko. Dla nich przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko jest wymagane zawsze. Do tych przedsięwzięć należą między innymi:

• „Instalacje do wyrobu substancji przy zastosowaniu procesów chemicznych;
• Elektrownie konwencjonalne, elektrociepłownie;
• Instalacje wykorzystujące do wytwarzania energii elektrycznej energię wiatru o łącznej mocy nominalnej elektrowni nie mniejszej niż 100MW;
• Instalacje związane z postępowaniem z paliwem jądrowym lub odpadami promieniotwórczymi;
• Instalacje do pierwotnego i wtórnego wytopu surówki żelaza lub stali surowej;
• Koksownie;
• Instalacje do wytwarzania papieru lub tektury, o zdolności produkcyjnej nie mniejszej niż 200 ton na dobę;
• Wydobywanie azbestu;
• Wydobywanie kopalin ze złoża metodą odkrywkową lub podziemną;
• Autostrady i drogi ekspresowa;
• Drogi inne niż autostrady i drogi ekspresowe o nie mniej niż 4 pasach ruchu, na łącznym odcinku nie mniejszym niż 10 km;
• Stacje demontażu w rozumieniu ustawy o recyclingu pojazdów wycofanych z eksploatacji;
• Chów lub hodowla zwierząt w liczbie nie mniejszej niż 210 dużych jednostek przeliczeniowych inwentarza;
• Rozbudowa, przebudowa lub montaż przedsięwzięć określonych wyżej.”

Z kolei w §3 rozporządzenia wymienione są przedsięwzięcia z drugiej grupy, a więc mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Co do tych przedsięwzięć to organ decyduje o konieczności przeprowadzenia oceny. Chodzi o ten sam organ, który prowadzi postępowanie o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. W §3 wymienione są między innymi następujące przedsięwzięcia:

• „Elektrownie wodne;
• Instalacje wykorzystujące do wytwarzania energii elektrycznej energię wiatru , inne niż wymienione w §2;
• Instalacje do produkcji lub montowania pojazdów, sprzętu mechanicznego lub produkcji silników;
• Instalacje do produkcji betonu w ilości nie mniejszej niż 15 ton na dobę;
• Instalacje do wytwarzania papieru lub tektury innej niż wymienione w §2;
• Instalacje do przesyłu pary wodnej lub ciepłej wody, z wyłączeniem osiedlowych sieci ciepłowniczych i przyłączy do budynków;
• Trasy narciarskie, tory bobslejowe, wyciągi narciarskie oraz urządzenia im towarzyszące;
• Ośrodki wypoczynkowe lub hotele, zlokalizowane poza terenami mieszkaniowymi, terenami przemysłowymi o określonych parametrach zabudowy;
• Stałe pola kempingowe;
• Zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą, objęta ustaleniami mpzp. O określonych parametrach wskazanych w rozporządzeniu, położona na obszarach objętych formami ochrony przyrody w rozumieniu ustawy o ochronie przyrody a także centra handlowe na tych obszarach, parkingi;
• Parki rozrywki, pola golfowe i stadiony;
• Linie tramwajowe;
• Browary.”

W sumie rozporządzenie wymienia 107 przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. W §3 ust. 2 wymienione są jeszcze dodatkowo kolejne trzy przedsięwzięcia.

Przedsięwzięcia wymagające decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach

Ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie określa rodzaje przedsięwzięć, dla których niezbędne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Regulacja na ten temat jest zawarta w art. 71 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych:

• „Przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
• Przedsięwzięć mogących znacząco potencjalnie oddziaływać na środowisko.”

Jak widać podział przedsięwzięć na grupy jest podobny jak podział przedsięwzięć odnośnie oceny oddziaływania na środowisko. Główna różnica polega na tym, że w ramach wydawania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach organ może stwierdzić, że dokonywanie oceny oddziaływania na środowisko nie jest potrzebne. Takie stanowisko organu jest uwidaczniane w treści decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach powinno nastąpić przed zrealizowaniem inwestycji. Co więcej musi to nastąpić na etapie planowania, a więc jeszcze przed rozpoczęciem realizacji. Wynika to jednoznacznie ze sformułowania ”planowanych przedsięwziąć” zawartym w art. 71.

Należy jednak zaznaczyć, że pojawiły się nieliczne wypowiedzi, że o decyzję środowiskową można się ubiegać dla przedsięwzięcia już realizowanego, a nawet zakończonego. Tak orzekł przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 października 2011r. II OSK 1820/11. Są to jednak wypowiedzi odosobnione i zdecydowanie kwestionowane. Należy więc stwierdzić, że decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach należy uzyskać przed rozpoczęciem inwestycji.

Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska prezentuje jednolicie podgląd, że decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach może być wydana tylko dla przedsięwzięć nie zrealizowanych, a nawet nie rozpoczętych. Stanowisko to odnosi także co do legalizacji ewentualnej samowoli budowlanej. Stwierdza bowiem, że przedsięwzięcie objęte procedurą legalizacyjną może być zalegalizowane tylko wówczas, gdy będąc jeszcze na etapie przedsięwzięcia planowanego zostało objęte postępowaniem w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko oraz uzyskało decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach, a decyzja ta została przedłożona właściwemu organowi.

Termin ważności decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach – tak jak wskazano wyżej – powinna stanowić załącznik do wniosku o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor jest tu ograniczony w czasie bowiem decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych ma swój „termin ważności”. Wynosi on sześć lub dziesięć lat. Stanowi o tym ust. 3 i 4 art. 72 ustawy. Zgodnie z ust. 3 złożenie wniosku o wydanie decyzji o np. pozwoleniu na budowę może nastąpić w ciągu sześciu lat od dnia w którym decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach stała się ostateczna. Dla dochowania tego terminu wystarczające jest samo złożenie wniosku o wydanie decyzji. Okres trwania postępowania, który nastąpi potem nie ma tu już znaczenia. Jeżeli zatem przed upływem sześciu lat wniosek zostanie złożony, a następnie okres sześcioletni upłynie przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, to decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach zachowuje swoją ważność.

W niektórych sytuacjach okres ważności decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wynosi dziesięć lat. Ma to miejsce wtedy, gdy strona przed upływem sześciu lat otrzymała od organu stanowisko, że realizacja danego przedsięwzięcia przebiega etapowo oraz, że aktualne są warunki realizacji przedsięwzięcia określone w decyzji. Stanowisko organu wyrażane jest w formie postanowienia na które przysługuje zażalenie.

Jak z tego wynika strona może uzyskać powyższe pozytywne stanowisko organu tylko w razie etapowej realizacji przedsięwzięcia. Przyjmuje się, że etapowość ta zachodzi wówczas, gdy inwestor posiada już pozwolenia na budowę dla części inwestycji. O etapowości nie mogą bowiem świadczyć same plany czy zamierzenia inwestora. Nie wystarczające jest również posiadanie samej dokumentacji projektowej, z której wynika, że inwestycja będzie realizowana w etapach.

W okresie ważności, sześcioletnim bądź dziesięcioletnim, dla danej inwestycji wydawana jest tylko jedna decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, jeżeli inwestor potrzebuje w tym czasie uzyskania kilku decyzji, na przykład o pozwoleniu na budowę , o zmianie sposobu użytkowania, to do wszystkich swoich wniosków załącza tą samą decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Przekroczenie przez inwestora terminu ważności decyzji oznacza, że będzie on musiał uzyskać ją od nowa.

Zobacz także:

Decyzja środowiskowa- ponowny wniosek

Sankcje za brak decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych

---

Adwokat Marta Kawecka

Właściciel portalu www.LegalnaBudowa.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Wynagrodzenie w umowie o roboty budowlane

Wynagrodzenie w umowie o roboty budowlane

Autor: Marta Kawecka

Kwestia szczegółowych zapisów dotyczących wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane jest bardzo istotna dla inwestora jak i wykonawcy. Zawsze mogą pojawić sie okoliczności, które nie były brane pod uwagę przez każdą ze stron. Poniżej przedstawiamy istotne informacje, które pozwalają doprecyzować kwestię wynagrodzenia.

Rodzaje wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane:

• Wynagrodzenie ryczałtowe:

Polega ono na ustaleniu z góry wysokości wynagrodzenia przy założeniu, że wykonawca nie może żądać wyższej zapłaty niż zostało to w umowie określone. Bardzo ważną cechą wynagrodzenia ryczałtowego jest jego niezmienność. Ani wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia ani inwestor nie może proponować jego obniżenia niezależnie od tego czy koszty prac okazały się wyższe czy niższe od przewidywanych. Z punktu widzenia wykonawcy przy podpisywaniu tego typu umowy istotne jest zagwarantowanie sobie możliwości ubiegania się o wynagrodzenie dodatkowe. Zapis taki ważny jest na wypadek sytuacji gdy pojawiają się roboty dodatkowe, które nie były wcześniej przewidziane a są istotne aby zakończyć prace.

• Wynagrodzenie kosztorysowe (obmiarowe):

Ten rodzaj wynagrodzenia polega na przygotowaniu kosztorysu w którym zestawia się planowane prace i przewidywane koszty. Wynagrodzenie dla wykonawcy obliczane jest na podstawie wyliczeń co do ilości wykonanych robót, wykorzystanych materiałów, przepracowanego czasu. W niektórych przypadkach w kosztorysie wpisana jest maksymalna kwota wynagrodzenia co oznacza, że ta kwota nie może być przekroczona choćby wartość wykonanych prac w rzeczywistości była wyższa. Z punktu widzenia wykonawcy taki zapis jest niekorzystny w sytuacji gdy wartość wykonanych prac przekroczyła uzgodnioną w umowie kwotę maksymalną.

• Wynagrodzenie mieszane :

Jest to połączenie wynagrodzenia ryczałtowego z kosztorysowym. Polega ono na określeniu ryczałtu dla prac głównych oraz określeniu kosztorysu dla prac dodatkowych.

Korekta przysługującego wynagrodzenia

Jak napisaliśmy wyżej w przypadku wynagrodzenia ryczałtowego nie da się zmienić kwoty wynagrodzenia jaka została wcześniej ustalona przez strony. Jednak istnieje możliwość odstępstwa od tej zasady na drodze sądowej.

Na podstawie art. 632§ 2 k.c sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę, jeżeli na skutek nieprzewidzianej zmiany stosunków, której strony nie mogły przewidzieć, wykonanie dzieła groziłoby przyjmującemu zamówienie rażącą stratą.

Natomiast w przypadku umów odwołujących się do wynagrodzenia kosztorysowego art. 629 k.c stanowi, że jeśli w toku wykonywania dzieła zarządzenie właściwego organu państwowego zmieniło wysokość cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia. Z tym jednak zastrzeżeniem, że nie dotyczy to należności uiszczonych za materiały lub robociznę przed zmianą cen lub stawek.

I tak art. 630 § 1 k.c stanowi, że jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a zestawienie sporządził zamawiający, przyjmujący zamówienie może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. W przypadku gdy zestawienie planowanych prac zostało sporządzone przez przyjmującego zamówienie, może on żądać podwyższenia zamówienia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych.

Zmiana wynagrodzenia w umowie o zamówienie publiczne

Szczególne zasady zmiany wynagrodzenia obowiązują w umowach zawieranych na podstawie Ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2004 Nr 19, poz. 177) - dalej pzp.

W ogłoszeniu o przetargu a następnie w umowie musi być bardzo precyzyjnie określona okoliczność kiedy możliwa jest zmiana wynagrodzenia. Na przykład „w razie wzrostu cen surowców budowlanych o 10% wzrośnie wynagrodzenie wykonawcy o 7%. Takie wymogi wynikają z wytycznych Komisji Europejskiej. Jakiekolwiek inne zmiany wynagrodzenia powodują nieważność umowy.

Termin dokonania zapłaty oraz solidarna odpowiedzialność

Terminy płatności wynagrodzenia strony mogą określić w umowie na wiele sposobów. Płatność może następować po zakończeniu całości robót a więc po odbiorze końcowym. Najczęściej jednak płatność dokonywana jest w częściach po wykonaniu danego etapu. Podstawą do wypłaty jest wtedy protokół częściowego odbioru robót (art.654 k.c ).

Co do zasady, za wypłatę stosownego wynagrodzenia odpowiedzialny jest inwestor. W razie zawarcia umów z podwykonawcami za zapłatę wynagrodzenia, wraz z inwestorem odpowiada też generalny wykonawca.

---

Adwokat Marta Kawecka

Właściciel portalu www.LegalnaBudowa.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Umowa o roboty budowlane - zapisy, które można podważyć

Umowa o roboty budowlane - zapisy, które można podważyć

Autor: Marta Kawecka

W umowie o roboty budowlane strony, co do zasady, mogą w sposób dowolny określić swoje wzajemne obowiązki. Nie oznacza to jednak całkowitej ich swobody. Muszą bowiem być respektowane pewne podstawowe zasady dotyczące stosunków zobowiązaniowych. Naruszenie tych zasad może skutkować nieważnością umowy.

Podstawowymi zasadami, które muszą być respektowane we wszystkich rodzajach umów, w tym w umowach o roboty budowlane są reguły wynikające z art. 58, 65 i 353¹ kodeksu cywilnego.

Zasady, które muszą być respektowane przez obie strony umowy:

• Umowa o roboty budowlane nie może być sprzeczna z ustawą i zasadami współżycia społecznego (art. 58k.c.) Chodzi o to, że umowa nie może naruszać ogólnie obowiązujących przepisów, na przykład kodeksu cywilnego czy prawa zamówień publicznych. Ponadto umowa nie może być sprzeczna z ogólnymi zasadami moralnymi, normami postępowania regulującymi postępowanie jednych osób wobec innych w danym społeczeństwie. Tylko umowa zgodna z przepisami prawa może być oceniana pod katem zgodności z zasadami współżycia społecznego. Umowa sprzeczna z przepisami prawa jest bowiem nieważna, niezależnie od tego, czy w konkretnym przypadku jest zgodna z zasadami współżycia społecznego (kodeks cywilny, tom I komentarz pod redakcją E. Gniewka). Można powiedzieć więc obrazowo, że przepisy prawa mają pierwszeństwo przed zasadami współżycia społecznego;
• W umowie o roboty budowlane należy badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, a niżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 §2 k.c.). Ponadto, tłumacząc zapisy umowy należy uwzględnić okoliczności, w których umowa została zawarta, zasady współżycia społecznego oraz ustalane zwyczaje (art. 65 §1 k.c.). Te reguły mają znaczenie wtedy, gdy miedzy wykonawcą i inwestorem dochodzi do sporu co do rozumienia poszczególnych zapisów umowy. Chodzi więc o sytuację, gdy inwestor rozumie zapis w sposób, który jest inny od poglądu wykonawcy. W takiej sytuacji, w razie sporu sądowego czy arbitrażu, podejmuje się dwuetapowe działanie: najpierw próbuje ustalić się zgodny zamiar stron, a jeżeli jest to niemożliwe to ustala się obiektywne przyjęcie znaczenia umowy. W drugim etapie uwzględnia się okoliczności wymienione w omawianym przepisie.
• Umowa o roboty budowlane może być ustalona przez strony według ich uznania, byle by jej treść lub cel nie sprzeciwiał się właściwości umowy, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego – ta zasada wprowadza tak zwaną granicę swobody umów. Granice te wyznaczają powszechnie obowiązujące przepisy, zasady współżycia społecznego (tzw. słuszność kontraktowa) oraz właściwość stosunku prawnego. Najmniej precyzyjnym pojęciem jest właściwość stosunku prawnego. Powszechnie przyjmuje się, że chodzi tu o zespół cech charakterystycznych dla umowy o roboty budowlane. Przykładem sprzeczności umowy z jej właściwością jest:

1. naruszenie formalnej równorzędności stron poprzez przyznanie np. zamawiającemu kompetencji do swobodnego decydowania o obowiązkach wykonawcy;
2. nakładanie w umowie obowiązków na podmioty trzecie nie będące ani wykonawcą ani inwestorem;
3. pozostawienie wykonawcy swobody decyzji co do tego czy zrealizuje roboty budowlane.

Jeżeli umowa o roboty budowlane narusza którąś z powyższych zasad z art. 58 i 353 to jest ona nieważna. W umowach z zamówienia publicznego naruszenie tego typu może stanowić podstawę do zastosowania środków ochrony prawnej, to jest: informacji o naruszeniu przepisów ustawy lub odwołania. Dodatkowym wymogiem jest to, by naruszenie mogło mieć wpływ lub wpływało na wynik postępowania. Jeżeli wykonawca nie udowodni wpływu naruszenia na wynik postępowania to odwołanie może być oddalone.

Nieważne zapisy w umowie o roboty budowlane

Każda umowa o roboty budowalne musi być zgodna także z przepisami szczególnymi . Przede wszystkim z przepisami kodeksu cywilnego tytuł XVI Umowa o roboty budowlane to jest art. od 647 do 658 k.c. Spośród tych przepisów szczególnie ważny jest art. 649 k.c. zgodnie z którym wykonawca jest zobowiązany do wykonania wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową budowy. W sprawach o zamówienia publiczne dochodzi do tego zasada z art. 31 ust. 1 ustawy prawo zamówień publicznych, zgodnie z którą wykonawca powinien wykonać roboty w sposób przewidziany w specyfikacji technicznej.

W razie wynagrodzenia kosztorysowego, wykonawca jest zobowiązany wykonać roboty w zakresie ujętym w kosztorysie ofertowym. Tym samym wykonawca zobowiązuje się do wykonania robót zgodnie z własną ofertą. W konsekwencji zamawiający nie może żądać od wykonawcy wykonania innych prac budowlanych, w szczególności nie może żądać wykonania prac nie ujętych w dokumentacji projektowej. Nie może także domagać się realizacji robót nie przewidzianych w przedmiarach, które wykonawca wykorzystał do opracowania oferty.

Obowiązkiem zamawiającego jest dokładne opisanie zakresu robót budowlanych. W szczególności niedopuszczalne jest zamawianie robót opisanych tylko w przedmiarach i specyfikacji technicznej. Takie działanie zamawiającego rażąco narusza art. 29 ust.2 w związku z art. 31 ust.1 ustawy prawo zamówień publicznych.

Wykonawca nie musi badać dokumentacji projektowej

Kolejnym ważnym przepisem jest artykuł 651 k.c., który daje podstawę dla wykonawcy do zgłaszania błędów w dokumentacji projektowej oraz zgłaszanie innych przeszkód, które utrudniają lub uniemożliwią prawidłowe wykonanie robót budowlanych. Jeżeli po otrzymaniu informacji od wykonawcy, zamawiający zmienia zakres prac do wykonania to musi się liczyć z koniecznością rozliczenia z wykonawcą.

Powołany przepis nie oznacza obowiązku wykonawcy badania otrzymanej dokumentacji projektowej. Wykonawca nie jest bowiem uczestnikiem procesu projektowania. Ponadto sprawdzenie projektu wymaga stosownych uprawnień budowlanych . Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 marca 2000r. (sygn. akt III CKM 629/98).

W sprawach o zamówienie publiczne istotne jest to, by zamawiający przewidział możliwość zmiany istotnych postanowień umownych oraz określił okoliczności usprawiedliwiające takie zmiany. Przykładem takiej okoliczności może być uzyskanie od wykonawcy informacji na podstawie art. 651 k.c. Jeżeli zamawiający nie dopuści możliwości zmiany istotnych postanowień umowy to naraża się na ryzyko jej niewykonania.

Gwarancja terminowej zapłaty wynagrodzenia

Ważne są również przepisy z art.649¹ – 649¹k.c. , które upoważniają wykonawcę do żądania udzielania przez inwestora gwarancji terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia. Powyższe uprawnienie jest niezbywalne. Oznacza to, ze wykonawca nie może być pozbawiony tego uprawnienia. W przypadku umów w sprawie zamówień publicznych te przepisy mają ograniczone zastosowanie. Zapłatę wynagrodzenia w tych sprawach gwarantuje Skarb Państwa. Jeżeli zamawiający, skutkiem własnych zaniedbań, nie posiada środków na zapłatę wynagrodzenia dla wykonawcy, to nie może odstąpić od umowy na podstawie art. 145 prawo zamówień publicznych, z powołaniem się na ustawie interesu publicznego.

Wyższe kary umowne od wykonawcy niż inwestora

W umowach o roboty budowlane często znajdują się zapisy o karach umownych w razie braku realizacji lub niewłaściwej realizacji obowiązków. Praktyka wskazuje, że kary umowne zastrzegane od wykonawcy są często wyższe niż kary przewidziane od zamawiającego. Takie zapisy co do zasady są zgodne z art. 353¹ k.c. Potwierdza to orzecznictwo Krajowej Izby Odwoławczej. Organ ten stwierdza bowiem, że wykonawca jest podmiotem, który posiada większą wiedzę i doświadczenie niż zmawiający, bo zawodowo zajmuje się prowadzeniem robót budowanych. Organ ten stwierdza także, że wykonawca, który nie chce ponosić dodatkowego ryzyka z tytułu kar umownych może po prostu nie złożyć oferty na ustalonych przez zamawiającego warunkach.

Z kolei Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 14 kwietnia 2008r. (XGA 67/08) stwierdził, że nie można utożsamiać podziału ryzyka z umowy z naruszeniem zasady równości stron stosunku zobowiązaniowego.

Przykładami postawień umowy sprzecznymi z ustawą i zasadami współżycia społecznego są:

• nakładanie na wykonawcę obowiązku bezpłatnej weryfikacji dokumentacji projektowej czy zbadania ternu budowy;
• nakładanie na wykonawcę w ramach uzgodnionego wynagrodzenia robót, które nie były przewidziane pierwotnie bądź nie będących następstwem wadliwego wykonania robót;
• przerzucanie na wykonawcę skutków wadliwego opisu robót, w tym skutków finansowych i prawnych;
• nakładanie na wykonawcę obowiązków, które ustawowo obciążają zamawiającego w procesie budowlanym np. obowiązku wystąpienia o zezwolenie, o zmianę pozwolenia na budowę, o pozwolenie na użytkowanie;
• w sprawach o zamówienie publiczne – przewidujące uprawnienie dla zamawiającego do odstąpienia od umowy w skutek okoliczności nie mających związku z ustaniem interesu publicznego;
• przerzucenie odpowiedzialności za wady dokumentacji projektowej na wykonawcę .

---

Adwokat Marta Kawecka

Właściciel portalu www.LegalnaBudowa.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.