Wielka płyta - czy można wyburzyć ściany?

Budownictwo wielkopłytowe już od około pięćdziesięciu lat jest bardzo ważnym elementem krajobrazu polskich miast (zarówno małych, średnich, jak i dużych metropolii). Wszystko wskazuje, że ta sytuacja nie zmieni się jeszcze długo. Stan bloków wielkopłytowych jest bowiem całkiem dobry pomimo problemów z rdzewieniem tzw. wieszaków mocujących warstwę fakturową. Co więcej, część spółdzielni mieszkaniowych przeprowadza remonty polegające np. na wymianie wind oraz termomodernizacji budynków z wielkiej płyty. Te okoliczności dotyczące bloków wielkopłytowych w połączeniu z ich dobrą lokalizacją i atrakcyjną ceną mieszkań sprawiają, że wielka płyta nadal cieszy się zainteresowaniem. Wiele osób przed zakupem mieszkania w blokach wielkopłytowych z lat 70 - tych oraz 80 - tych, planuje zmianę układu takich lokali (poprzez usunięcie ścian działowych). Wyjaśniamy, czy takie plany są w ogóle realne pod względem prawnym oraz konstrukcyjnym. 

Wielka płyta występuje w wielu różnych systemach

W kontekście planów związanych ze zmianą układu mieszkań wielkopłytowych, zwykle mówi się tylko o wyburzaniu ścian działowych. Takie ściany w odróżnieniu od ścian nośnych nie są kluczowym elementem konstrukcji, który przenosi obciążenia. Warto pamiętać, że pomysły dotyczące samowolnego wyburzania ścian nośnych lokalu mogą skończyć się źle nawet w przypadku tak solidnej technologii, jaką jest wielka płyta.

Dla większości potencjalnych nabywców mieszkań z bloków wielkopłytowych, wszystkie te budynki wyglądają praktycznie tak samo. Rzeczywiście - wielka płyta z zewnątrz zawsze wygląda podobnie. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że budynki wielkopłytowe powstały w różnych systemach, które są mniej lub bardziej popularne na terenie Polski. Ma to znaczenie między innymi w kontekście ewentualnych wyburzeń ścian. Bardziej popularne (zamknięte) systemy budownictwa wielkopłytowego cechują się obecnością tylko ścian nośnych wewnątrz budynku.

W przypadku innych systemów wielkopłytowych zwanych otwartymi (np. W-70 i Wk-70), jedynie część ścian wewnętrznych pełni funkcję nośną. Takie otwarte systemy dają możliwość dość łatwej zmiany układu mieszkania. Problem pojawia się natomiast w systemach zamkniętych (przykład: OWT-67 lub WUF-75) ze względu na obecność tylko ścian nośnych wewnątrz mieszkań. Niestety na terenie Polski wielka płyta jako technologia budowlana częściej była wykorzystywana w ramach systemów zamkniętych. Statystycznie rzecz ujmując, tylko mniej więcej co trzeci blok wielkopłytowy cechuje się zastosowaniem systemu otwartego. 

O planach wyburzenia trzeba powiadomić zarządcę

Każda osoba planująca wyburzenie ściany w mieszkaniu znajdującym się na terenie bloku wielkopłytowego, powinna dobrze sprawdzić, jaki charakter mają poszczególne przegrody budowlane. Samodzielna ocena sytuacji jest trudna dla użytkownika lokalu jeśli nie posiada on odpowiedniej wiedzy o konstrukcji, którą cechuje się wielka płyta. Właśnie dlatego trzeba będzie poprosić spółdzielnię mieszkaniową, zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcę o udostępnienie dokładnych planów budowlanych albo innych informacji dotyczących rodzaju ścian w mieszkaniu. Taka sytuacja wiąże się z powiadomieniem osób zarządzających budynkiem o planowanych pracach. Nie stanowi to problemu, o ile wyburzenie ściany będzie bezpieczne dla sąsiadów oraz samego właściciela „M”.

Sytuacja jest bardziej kłopotliwa, gdy ścianę zamierza wyburzyć osoba posiadająca jedynie spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. W takim przypadku, spółdzielnia pozostająca właścicielem mieszkania, zawsze będzie musiała wyrazić formalną zgodę na jego istotną przeróbkę. Warto pamiętać, że wewnętrzne regulaminy spółdzielni często określają zasady dokonywania modyfikacji lokali.

Do wyburzenia ściany działowej nie potrzeba zgody

Dla osób planujących wyburzenie ściany działowej, dobrą wiadomością na pewno jest fakt, że taka zmiana w obrębie lokalu nie wymaga uzyskiwania pozwolenia budowlanego lub dokonywania zgłoszenia prac budowlanych. Wyroki sądów administracyjnych wskazują, że wyburzenie ściany działowej jest formą bieżącej konserwacji i nie stanowi remontu albo przebudowy (zobacz np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 stycznia 2018 roku - sygn. akt II OSK 992/17).

Wspomniana zasada dotycząca braku urzędowych formalności przed wyburzaniem ścian działowych, powinna być stosowana niezależnie od tego, czy technologią budowy bloku jest wielka płyta. Warto jednak pamiętać, że sytuacja będzie o wiele bardziej skomplikowana, jeżeli przeszkadzająca nam ściana ma charakter nośny. Wtedy przed legalnym rozpoczęciem prac trzeba będzie wykonać ekspertyzy odpowiadające na pytanie, czy usunięcie ściany nie zagrozi bezpieczeństwu właściciela lokalu oraz sąsiadów.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Marketing dla dewelopera - rozwiązania zwiększające sprzedaż

Przede wszystkim kluczową kwestią w marketingu deweloperskim jest odpowiednia organizacja sprzedaży, ale też promocja inwestycji, która pozwoli dotrzeć do jak najszerszego grona potencjalnych nabywców. Najlepiej w takim przypadku sprawdzają się kampanie marketingu 360 stopni, czyli połączenie wielu bardzo różnych technik promocji po to, aby uzyskać jak najbardziej zadowalające statystyki efektywności. Pozostaje pytanie, które kampanie reklamowe warto wcielić do strategii promocji, aby szybko napędzić sprzedaż? 

Organizacja sprzedaży zawsze jest punktem wyjścia 

Sposób sprzedaży lokali w ramach inwestycji musi zostać zorganizowany na dość wczesnym etapie realizacji, z tego też względu wielu deweloperów organizuje biuro jeszcze przed ukończeniem budowy. Przy czym warto zauważyć, że organizacją biura sprzedaży nie trzeba zajmować się samodzielnie- można zlecić to agencji marketingowej, która specjalizuje się we wspieraniu deweloperów i która ma doświadczenie w pracy z firmami z tej branży. Organizacja biura sprzedaży to także konieczność zatrudnienia wykwalifikowanego sprzedawcy, przygotowanie wszelkich potrzebnych umów i dokumentów, a także systematyczne realizowanie przyjętej strategii sprzedaży oraz raportowanie jej wyników. Dodatkowo, warto też zdecydować się na prowadzenie biura w systemie new IT, co znacząco wpływa na atrakcyjność prezentacji inwestycji w oczach potencjalnych nabywców. 

Kampanie, które doskonale napędzają sprzedaż 

Jedną z możliwości promowania inwestycji jest uczestnictwo w różnego rodzaju wydarzeniach branżowych lub targach, gdzie przedstawiciele dewelopera mogą zaprezentować nieruchomości oraz bezpośrednio nawiązać kontakt z potencjalnymi nabywcami. Event marketing pozwala zyskać rozgłos na większą skalę i trafić do świadomości sporej grupy osób, przez co jest chętnie stosowaną strategią promocji inwestycji. Jeszcze inną kampanią, którą można wykorzystać jest reklama outdoorowa, która w szczególności sprawdzi się w momencie, kiedy chce się pozyskać klientów już mieszkających w mieście lub przyjeżdżających tutaj okazjonalnie. W kontekście sprzedaży mieszkań to doskonały sposób, aby trafić do osób spoza miasta, którzy chcą się tutaj przeprowadzić lub też aby trafić do osób obecnie wynajmujących mieszkanie, które będą chciały w niedalekiej przyszłości zamieszkać na swoim. Reklama outdoorowa może oznaczać rozmieszczanie plakatów w przestrzeni publicznej oraz większych billboardów.

W ramach kampanii reklamowych coraz częściej korzysta się z możliwości, jakie daje marketing internetowy. Wielu potencjalnych nabywców szuka bowiem interesujących inwestycji w taki sposób. Punktem wyjścia jest przejrzysta i estetyczna strona internetowa opisująca szczegóły związane z inwestycją, którą na pewno trzeba będzie stworzyć. Można ją promować w mediach społecznościowych, ale też na portalach tematycznych, a nawet tych o zasięgu ogólnopolskim. Szczególną kategorią reklamy internetowej jest marketing w wyszukiwarce, który może przyjąć formę kampanii Linków Sponsorowanych Google Ads lub też może być kampanią pozycjonowania strony na wcześniej zdefiniowane słowa kluczowe. W przypadku takiej kampanii istnieje możliwość zawężenia zasięgu kampanii do wybranej geolokalizacji- np. konkretnego miasta. Wśród dostępnych opcji w grę może wchodzić też reklama prasowa- w formie artykułów sponsorowanych lub ogłoszeń, które mogą znaleźć się w prasie lokalnej. 

Jak widać, istnieje bardzo wiele możliwych do zrealizowania kampanii, jednakże ze względu na to, jak bardzo się one między sobą różnią- powinny być wcielane w życie przez osoby, które się na tym znają. Każda taka kampania ma swoją specyfikę i jest wykonywana na innych zasadach. W obrębie każdej kampanii warto monitorować statystyki efektywności, aby wiedzieć, która strategia najlepiej sprawdza się w praktyce. Realizując projekt zawsze trzeba mieć przed oczami cel- szybką sprzedaż nieruchomości w ramach inwestycji. 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Adaptacja budynku gospodarczego - jak to zrobić?

Przez ostatnie kilka lat, bardzo szybko rosły koszty zakupu działek i budowy domów. Taka zmiana będzie bardziej odczuwalna teraz - w warunkach gorszej koniunktury gospodarczej. Właśnie dlatego można spodziewać się, że wzrośnie zainteresowanie ciekawym rozwiązaniem, jakim jest bez wątpienia adaptacja różnych budynków gospodarczych na cele mieszkalne. Nowoczesne technologie budowlane pozwalają na znaczącą poprawę takich budynków w zakresie estetyki oraz energochłonności. Jednocześnie inwestor nie musi ponosić kosztów związanych np. z wykonaniem fundamentów i budową ścian nośnych. Regres drobnego rolnictwa sprawia, że na terenach wiejskich można znaleźć coraz więcej niedużych budynków gospodarczych w atrakcyjnych cenach. Warto zatem wyjaśnić zasady, na jakich przebiega adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe.

 

Przed rozpoczęciem adaptacji konieczne będą formalności

 

Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że corocznie na cele mieszkalne jest adaptowanych 1000 - 1500 budynków gospodarczych. Taka liczba byłaby większa, gdyby nie fakt, że spora część wspomnianych budynków znajduje się w złym stanie albo została wybudowana z tanich i niezdrowych materiałów. Przykład stanowią samodzielnie wyprodukowane pustaki żużlowe w ścianach nośnych. Warto również pamiętać, że adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny może wygenerować spore koszty. W praktyce bardzo wiele zależy do tego, jakie było wcześniejsze zastosowanie wspomnianego budynku.

 

Nie można również zapominać o formalnościach, które będą potrzebne jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. W zależności od sytuacji, takie prace będą prowadzone na podstawie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku i milczącej zgody organu administracji budowlanej albo na podstawie pozwolenia na przebudowę. Ten drugi wariant jest częsty, bo adaptacja budynku gospodarczego zwykle wymaga daleko idącej ingerencji w jego konstrukcję.

 

Urząd będzie miał 30 dni na wyrażenie swojego sprzeciwu

 

W pierwszej kolejności warto omówić ścieżkę administracyjną związaną z prowadzeniem inwestycji na podstawie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku. Planowana zmiana sposobu wykorzystania budynku z gospodarczego na mieszkalny, przed rozpoczęciem prac wymaga powiadomienia prezydenta miasta na prawach powiatu lub starosty. Nawet jeśli adaptacja budynku gospodarczego nie będzie wymagała pozwolenia na przebudowę, to inwestor nie uniknie konieczności dostarczenia kilku dokumentów. W ramach wspomnianego zgłoszenia, trzeba przedstawić staroście lub prezydentowi miasta między innymi następujące dokumenty:

 

• ekspertyzę techniczną wydaną przez eksperta posiadającego uprawnienia budowlane
• standardowe oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• opis oraz rysunek, który prezentuje usytuowanie budynku względem innych nieruchomości oraz powierzchnię budynku objętą zmianą sposobu użytkowania
• opis techniczny przedstawiający konstrukcję budynku, jego rodzaj oraz parametry techniczne (m.in. rozkład obciążeń)
• w zależności od tego, czy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. „WZ-kę”) albo zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

 

Na podstawie wszystkich wspomnianych dokumentów, lokalny organ administracji budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) może udzielić milczącej zgody albo zgłosić swój sprzeciw w ciągu 30 dni. Brak sprzeciwu wyrażonego w trakcie 30 dni od złożenia wymaganych dokumentów, uprawnia do zmiany sposobu użytkowania budynku przed upływem dwóch kolejnych lat. W razie przekroczenia tego dwuletniego terminu, adaptacja budynku gospodarczego będzie wymagała ponownego zgłoszenia.

 

Pozwolenie budowlane bardzo często okaże się potrzebne

 

Często okazuje się, że po złożeniu zawiadomienia (zgłoszenia) o zmianie sposobu użytkowania budynku starosta lub prezydent miasta wskazuje na konieczność uzyskania pozwolenia na przebudowę. Dzieje się tak wtedy, gdy planowane prace mają szeroki zakres. W tym kontekście warto przypomnieć, że według ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), przebudowa polega na wykonywaniu robót budowlanych, na skutek których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości oraz liczby kondygnacji.

 

Niektóre osoby mogły słyszeć, że istnieje możliwość dokonania przebudowy budynku gospodarczego wyłącznie na podstawie zgłoszenia. Aktualne przepisy wskazują, że przebudowa na podstawie zgłoszenia jest możliwa tylko wtedy, gdy wolnostojący parterowy budynek gospodarczy ma powierzchnię zabudowy do 35 mkw. Dodatkowo ustawodawca wymaga, aby liczba takich małych budynków gospodarczych nie przekraczała dwóch na każde 500 mkw. działki. Niski limit dotyczący powierzchni zabudowy (tylko 35 mkw.) wyklucza, że adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny, dokonywana w formie przebudowy będzie mogła zostać rozpoczęta na podstawie zgłoszenia. 

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Budowa przewodu kominowego. Jak się buduje kominy spalinowe i wentylacyjne?

Do budowy kominów stosuje się ceramiczne pustaki kominowe o wytrzymałości nie mniejszej niż 5 MPa. Rozróżnia się dwa rodzaje tych pustaków: pustaki, które tworzą główną część komina oraz pustaki posiadające boczny otwór. Pustaki z bocznym otworem wykorzystuje się do łączenia komina z wlotem powietrza.

Kominy buduje się również z keramzytobetonowych pustaków kominowych. Mają prostokątne lub kwadratowe kształty. W środku mają kanały, w których umieszcza się przewody spalinowe albo wentylacyjne. Chropowata powierzchnia tego typu pustaków pozwala na bezproblemowe wykończenie tynkiem.

Kominy wentylacyjne buduje się ponadto z ceramicznych lub silikatowych pełnych cegieł. Muruje się je przy pomocy zaprawy cementowej. Do budowy kominów wentylacyjnych wykorzystuje się też specjalne pustaki wentylacyjne.

Wybór materiału do budowy komina jest ważny, ale zanim zabierzemy się w ogóle za budowę domu w projekcie musi zostać zaznaczone miejsce przewodu kominowego. Komin wentylacyjny umiejscowiony przy ścianie nośnej nie wymaga stawiania osobnych fundamentów. Odrębne fundamenty są za to niezbędne w przypadku komina samonośnego.

Budowa kominów odbywa się w zależności od ich rodzajów. Tradycyjnie buduje się je jednocześnie ze ścianami. Można powiedzieć, że rosną wraz z nimi. Wkład także montuje się równocześnie z pozostałą budową. Chyba, że chodzi o wkład stalowy, wówczas wkłada się go od góry po wzniesieniu komina. Komin systemowy można wymurować w momencie, kiedy kondygnacja wraz ze stropem zostaną wybudowane. Gdy następna kondygnacja jest gotowa, montaż należy dokończyć.

Komin przechodzi przez strop i to przejście musi być odpowiednio przygotowane. Otwór na komin musi być przygotowany. W przypadku drewnianego stropu jest trochę więcej prac do wykonania, ponieważ komin nie może stykać się z drewnem. Z tego powodu fragmenty belek, które dotykają komina usuwa się. Zamiast nich mocuje się wymiany w sposób prostopadły do belek.

Jeśli mamy do czynienia z dachem skośnym, najpierw buduje się więźbę i dopiero wyprowadza komin. Jednak, gdy komin nie będzie wysoki można wybudować go przed więźbą. Drewniane fragmenty więźby nie mogą być bliżej komina niż na 10 cm. Natomiast wszelkie materiały izolacyjne muszą być ściśle połączone z kominem.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Dla czego warto zainwestować w przydomową oczyszczalnie ścieków zamiast szamba?

Dla czego warto zainwestować w przydomową oczyszczalnie ścieków zamiast szamba?

Autor: Ludwik Borkowski

Decyzje podjęte jeszcze przed rozpoczęciem budowy domu, mają zazwyczaj kluczowy wpływ na standard i koszty życia Twojej rodzimy. Dlatego też warto jeszcze na etapie planowana zastanowić się nad ekologicznymi rozwiązaniami, które mogą później ułatwić życie domownikom. Jednym z takich rozwiązań jest właśnie ekologiczna przydomowa oczyszczalnia ścieków.

Przed rozpoczęciem budowy domu, kiedy jeszcze nie zaczęliśmy realizacji projektu jest najlepszy moment na podjęcie kluczowy decyzji na temat ekologicznych rozwiązań, które w przyszłości ułatwią nam życie.

Decyzje podjęte jeszcze na etapie projektowania mogą pozytywnie wypłynąć na wiele aspektów późniejsze eksploatacji domu, takich jak komfort życia domowników czy aspekty ekonomiczne, np. zmniejszenie kosztów eksploatacji.

Dzisiejszy rynek jest dosłownie przeładowany rozwiązaniami, które sprawią, że nasz nowy dom stanie się nowoczesny, ekologiczny i energooszczędny. Warto przynajmniej spróbować zapoznać się z najbardziej popularnymi już technologiami, które z powodzeniem służą właścicielom domów w Polsce i na świecie. Nie jesteśmy w stanie tutaj opisać nawet pobieżnie każdej z nich, tak więc w tym artykule zajmiemy się szambem ekologicznym.

Zacznijmy do tego, dla czego w ogóle warto zainstalować przy swoim domu własną, małą oczyszczalnie ścieków? Odpowiedź jest prosta - całkowity brak opłat za odprowadzanie ścieków! Niezależnie od tego czy mamy możliwość podpięcia się do sieci kanalizacyjnej, czy planujemy zbudować szambo, będziemy zmuszeni płacić za wywóz lub odprowadzanie nieczystości. W przypadku budowy szamba zapłacimy za zainstalowanie, transport i wyprodukowanie zbiornika, zapewne betonowego. Dlaczego więc nie zainwestować trochę większej kwoty, która zwróci się już po kilkunastu latach użytkowania domu?

Przydomowe szambo dla czteroosobowej rodziny wymaga zainstalowania zbiornika betonowego o pojemności około 10m2. Przy montażu ekipa wykona niezbędne prace ziemne (wykop pod zbiornik, instalację odprowadzającą ścieki z budynku) oraz podłączeniowe. Przy wyborze szamba ekologicznego, zwanego również przydomową oczyszczalnią ścieków, tak naprawdę dochodzi nam dodatkowy mniejszy zbiornik, który wymaga tylko połączenia ze zbiornikiem głównym, także zakres robót jest tylko minimalnie większy, natomiast korzyści znaczące.

Przy budowie przydomowej oczyszczalni ścieków bardzo ważny jest wybór zbiornika betonowego o podwyższonej jakość. To znaczy wykonanego z betonu wysokiej klasy i atestowanego. Tego typu zbiorniki poddawane są testom jakości i szczelności, co gwarantuje wieloletnie bezproblemowe użytkowanie. Niestety w przypadku wykrycia nieszczelności komfort życia domowników spada przez nieprzyjemny zapach wydobywający się z instalacji. W takim przypadku często musimy rezygnować z codziennej aktywności w ogrodzie, zabawy dzieci na podwórku itd. odbierając sobie i najbliższym radość z posiadania własnego zakątka. Dodatkowo konieczność opróżnienia zbiorników przed naprawą narazi Cię na znaczne koszty.

Tak więc stając przed wyborem firmy, która zbuduje Twoje ekologiczne szambo, warto kierować się przede wszystkim atestami oraz jakością oferowanych przez nich zbiorników. Obecnie i tutaj zawitała nowoczesna technologia, szczególnie jeżeli chodzi o wytrzymałość materiału. Dobre zbiorniki betonowe są wykonane ze wzmocnionego betonu B25W8 oraz podawane testom szczelności. Duży wpływ na późniejszą bezawaryjność ma również profesjonalny montaż. Fachowo wykonana instalacja wraz ze stosownym uszczelnieniem sprawi, że będziesz spać spokojnie.

---

dobreszamba.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.