Automatyczne wyceny nieruchomości

Automatyczne wyceny nieruchomości

Autorem artykułu jest Adam Jankowski

Czy komputer może wycenić Twoje mieszkanie? Okazuje się, że tak. Przynajmniej dopóki jest ono w miarę typowe. W sieci pojawiło się narzędzie do automatycznej wyceny nieruchomości. Snajp - bo o nim mowa - pozwala wyceniać mieszkania online. Czy komputer może wycenić Twoje mieszkanie? Okazuje się, że tak. Przynajmniej dopóki jest ono w miarę typowe.

W sieci pojawiło się narzędzie do automatycznej wyceny nieruchomości. Snajp - bo o nim mowa - pozwala wyceniać mieszkania online.

Narzędzie nie wycenia domów, działek ani innych typów nieruchomości. Obecnie szacuje wyłącznie mieszkania rynku wtórnego i tylko tam, gdzie istnieje płynny rynek nieruchomości (czytaj: Warszawa, Kraków, Poznań, ...)

Idea wyceny nieruchomości bez udziału człowieka nie jest nowa. Podobne narzędzia dostępne są na rynku zachodnim od ponad 20 lat. Często określane są terminem AVM (Automated Valuation Model).

Jakość i dokładność wyceny jest każdorazowo zależna od ilości podobnych przykładów zgromadzonych w bazie. Wycena będzie tym dokładniejsza, im bardziej "szablonowe" jest mieszkanie. Bardzo ostrożnie należy podchodzić do szacowania wartości mieszkań nietypowych, np. luksusowych, nadających się do remontu lub położonych poza masowym rynkiem nieruchomości.

W wersji internetowej najbardziej znanym narzędziem jest serwis Zillow.com, dostępny od około półtora roku. Zillow wycenia domy na terenie USA.

Snajp bazuje na algorytmie regresji rdzeniowej, zwanym też interpolacją Shepparda. Danymi wejściowymi są oferty sprzedaży mieszkań. Brana jest poprawka na różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi.

Zastosowania Snajpa nie ograniczają się do klasycznej wyceny. Narzędzie może również ułatwić ocenę atrakcyjności ofert. Na pewno nie zaszkodzi "zbadać" w ten sposób kupowanego czy sprzedawanego mieszkania.

Po operat szacunkowy wciąż jednak musimy udać się do biegłego rzeczoznawcy. ---

Adam Jankowski

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Sytuacja na rynku po znowelizowaniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Sytuacja na rynku po znowelizowaniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Autorem artykułu jest Krzysztof Pojawa

31 lipca weszła w życie znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Umożliwi ona przekształcanie mieszkań lokatorskich w spółdzielcze-własnościowe lub hipoteczne za nominalną wartość pozostałego do spłaty kredytu. 31 lipca weszła w życie znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Umożliwi ona przekształcanie mieszkań lokatorskich w spółdzielcze-własnościowe lub hipoteczne za nominalną wartość pozostałego do spłaty kredytu. W większości przypadków będą to kwoty rzędu kilkuset złotych. Czy taka zmiana zasady wykupu mieszkań na własność spowoduje gwałtowne zachwianie rynku?

Na pierwszy rzut oka wydawać się może, że ceny mieszkań - w pierwszej kolejności na rynku wtórnym, a nieco później również na pierwotnym - powinny gwałtownie spaść. Kilkaset tysięcy lokatorów, którzy do tej pory mieli prawo do "powietrza wewnątrz ścian", nagle stanie się pełnoprawnymi właścicielami swoich mieszkań. Gdyby przynajmniej połowa z tych mieszkań stała się jednocześnie częścią aktywnego rynku, skutek cenowy na pewno byłby znaczny.
Tak się jednak najprawdopodobniej w ciągu najbliższych 7-10 lat nie stanie. W większości mieszkań tego typu lokatorzy są ci sami od dnia pierwszego zasiedlenia. Dla przeważającej części z nich jest to jedyne mieszkanie.
Niewielka zatem szansa, żeby znaczna ilość tych lokali zaraz po przekształceniu we własność hipoteczną trafiła na rynek. Oczywiście niektórzy świeżo upieczeni właściciele będą chciali swoją własność sprzedać, co spowoduje wzrost podaży, ale zostanie on w dużym stopniu zrównoważony przez równoczesny wzost popytu wywołany koniecznością kupna przez tych samych ludzi nowego mieszkania.

W pierwszych kilku latach obowiązywania znowelizowanego prawa jego skutek rynkowy będzie więc niewielki i w większym stopniu wpłynie na zróżnicowanie cen w różnych segmentach rynku niż na ich spadek w pełnym zakresie.
Bardziej globalne efekty będą możliwe do zaobserwowania po około 10 latach, kiedy - mówiąc wprost - duża część dotychczasowych właścicieli umrze a mieszkania staną się własnością ich spadkobierców. Wtedy najprawdopodobniej do sprzedaży trafi znaczna ich ilość a równocześnie duży już wzrost podaży nie będzie w porównywalnym stopniu zamortyzowany przez popyt, gdyż dla sprzedających mieszkanie to stanowić będzie wartość wyłącznie inwestycyjną. Mówiąc prościej, nawet po sprzedaży będą mieli swoje dotychczasowe mieszkanie.

Taka sytuacja bez wątpienia spowoduje spadki cen nieruchomości ale również większe rozwarstwienie rynku. Stan większości tych mieszkań, który już dziś można nazwać generalnie "nieluksusowym", za 10 lat będzie jeszcze gorszy. Niektóre budynki mogą nawet zostać zburzone - przypomnieć warto, że dla większości bloków z tzw. wielkiej płyty czas użytkowania został określony na 25 do 30 lat. W momencie sprzedaży będą więc stanowiły z jednej strony mniejszą wartość rynkową niż chociażby te, które powstają dziś. Z drugiej strony będą i tak łakomym kąskiem dla osób, które chcą kupić pierwsze własne mieszkanie, którego stan nie będzie miał decydującego znaczenia oraz dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Ceny takich, niemłodych już lokali będą zdecydowanie niższe niż teraz.

Drugą grupę stanowić będą lokale nowe - spadek cen tych mieszkań będzie wymuszony przez ogólną tendencję na rynku i dużą konkurencję lokali starszych a także rozwinięcie tendencji już zauważalnej na rynku, czyli rezygnacji z mieszkań na rzecz domów. Najbardziej ucierpią na tym developerzy - już teraz widać, że kupno, a zwłaszcza budowa domu jest znacznie tańsza, niż kupno takiej samej wielkości mieszkania. Za kilka lat upowszechni się budowanie domu nie najpopularniejszym teraz systemem gospodarczym, a zlecanie budowy inwestorowi zastępczemu, który przeprowadzi wszystkie formalności, zatrudni wykonawcę i zadba o terminowość wykonania. A zadaniem przyszłego właściciela będzie jedynie terminowe przelewanie transz, dzięki czemu zmniejszy się wpływ dwóch czynników, które teraz najbardziej odstraszają przed budową - formalności i konieczności poświęcenia wolnego czasu na pilnowanie budowy.

Wszystko to spowoduje, że ceny mieszkań zaczną spadać. Nie nastąpi to jednak - w skali makro - wcześniej, niż za 5 lat. Wtedy też dopiero zauważalny będzie znaczny napływ na rynek mieszkań przekształconych z lokatorskich w hipoteczne lub spółdzielcze-własnościowe.

Niestety, wiele osób czeka na efekt spadkowy w krótkim czasie po wejściu nowelizacji w życie. Niektórzy w oczekiwaniu na te spadki odłożyli "na później" decyzję o zakupie mieszkania. Może to przynieść efekt odwrotny od oczekiwanego - kiedy okaże się, że ceny jednak nie spadają, na nowo podejmowane będą decyzje o zakupie. I popyt, który mógłby się rozłożyć na wiele miesięcy, zostanie "ściśnięty", co może skutkować powrotem znacznych wzrostów cen.
Więc jeżeli kupno mieszkania nie jest spowodowane potrzebą inwestycyjną a mieszkaniową, nie warto odkładać go ze względu na nowelizację.



---

Krzysztof Seręga-Pojawa Specjalista serwisu eNieruchomości.pl W serwisie eNieruchomości.pl można znaleźć ogłoszenia nieruchomości, budujemy-dom.enieruchomosci.pl

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Jak uzyskać warunki zasilania?

Jak uzyskać warunki zasilania?

Autorem artykułu jest Marcin Pala

Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę musisz uzyskać zapewnienia dostawy mediów z różnych instytucji lub tak jak w wypadku ścieków – ich odbioru. Do uzyskania tych dokumentów będziesz potrzebował zaktualizowanej mapy geodezyjnej z naniesionymi sieciami uzbrojenia technicznego( woda, gaz, ścieki, itd.) Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę musimy uzyskać zapewnienia dostawy mediów z różnych instytucji lub tak jak w wypadku ścieków – ich odbioru. Do uzyskania tych dokumentów będziemy potrzebowali zaktualizowanej mapy geodezyjnej z naniesionymi sieciami uzbrojenia technicznego( woda, gaz, ścieki, itd.) Mapa taka potrzebna jest też do pozwolenia na budowę, zatem wydatek czeka nas tylko jeden raz. Potrzebny będzie także dokument potwierdzający nabycie praw do dysponowania nieruchomością (umowa notarialna lub oświadczenie). Zapis do jakich instytucji powinniśmy się zwrócić znajduje się w decyzji o warunkach zabudowy. Najczęściej jednak będziemy musieli uzyskać następujące dokumenty:

Warunki techniczne przyłączenia i dostawy gazu
Aby je uzyskać powinniśmy wypełnić wniosek we właściwym dla rejonu, do którego należy nasza działka zakładu gazownictwa. We wniosku należy określić przeznaczenie – ogrzewanie, podgrzewanie wody, przygotowanie posiłków. Trzeba też dołączyć dwa egzemplarze mapy geodezyjnej. Zakład odpowie dokumentem ”Warunki techniczne przyłączenia i dostawy gazu”, który zawiera m.in. informacje o tym jakie odbiorniki, czyli urządzenia wewnętrzne będzie można zasilać gazem oraz co jest warunkiem dostawy
( przykładowo: wykonanie na własny koszt nie tylko przyłącza i instalacji wewnętrznej, ale także pewnego odcinka sieci wzdłuż ulicy), a także inne wymagania dotyczące na przykład technologii wykonania. Warunki te ważne są zwykle przez dwa lata, ale mogą być przedłużone na następne dwa bez konieczności ponownego składania wymaganych przez zakład gazowniczy dokumentów i uzgodnień pod warunkiem, że w okresie ważności warunków technicznych inwestor rozpoczął realizację inwestycji.

Warunki zasilania w energię elektryczną
Musisz wystąpić o nie do właściwego rejonu energetycznego. We wniosku należy podać przewidywane zapotrzebowanie na moc (energię elektryczną) oraz to, czy zamierza się najpierw zasilać w nią plac budowy, a następnie budynek mieszkalny. W odpowiedzi otrzymamy “Techniczne warunki przyłączenia”, w których zostanie określony przydział mocy oraz warunki jakie musi inwestor spełnić, aby zakład energetyczny mógł dostarczać energię. Zazwyczaj jest to informacja o przebiegu i rodzaju kabla zasilającego oraz rozwiązaniu złącza kablowego, czyli miejsca w którym nasza sieć spotyka się z siecią miejską. Warunki takie mogą nakazywać inwestorowi wykonanie na własny koszt, a następnie przekazanie na rzecz zakładu energetycznego fragmentu sieci na zewnątrz działki.

Woda i kanalizacja
Warunki ustalone przez zakłady wodociągów i kanalizacji, określają przede wszystkim, czy istnieje możliwość zaopatrzenia projektowanego budynku w wodę z lokalnego wodociągu, miejsce w którym możemy przyłączyć się do sieci, jaka jest maksymalna ilość poboru wody, a także czy istnieje możliwość odprowadzenia ścieków do kanalizacji, czy też należy zatem problem rozwiązać lokalnie.

Wody opadowe
Jeśli istnieje techniczna możliwość podłączenia do kanalizacji deszczowej, informacja taka znajdzie się w warunkach wydanych przez zakład wodociągów i kanalizacji, jeśli zaś takiej możliwości nie ma, woda deszczowa, spływająca z dachu powinna zostać rozsączona w gruncie na terenie działki.
---

Marcin Pala współtworzy Portal Sztuki Budowlanej eBuduj.net Jak uzyskać zgody, aby podłączyć wodę, prąd i gaz do budynku? Dowiesz się z darmowego kursu e-mailowego.

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Najwyższy budynek na świecie - padł architektoniczny rekord

Najwyższy budynek na świecie - padł architektoniczny rekord

Autorem artykułu jest Marcin Pala

Budowany w Dubaju w Zjednoczonych Emiratach Arabskich wieżowiec Burdj Dubaj osiągnął już wysokość 512,1 m stając się w ten sposób najwyższym budynkiem świata! W ten sposób Wieża Dubaju pobiła rekord architektoniczny, który należał do liczącego 509 metrów drapacza chmur w Tajpej na Tajwanie. Arabski wieżowiec ma już ukończonych 141 pięter, więcej niż jakikolwiek budynek na świecie i wznosi się na wysokość 512,1 metra. Budowa rozpoczęła się w 2005, a jego zakończenie planowane jest na połowę 2009 roku. Będzie to najwyższy wieżowiec na świecie. Końcowa wysokość budynku nie jest jeszcze wiadoma, nieoficjalnie twierdzi sie, że Burdj Dubaj osiągnie wysokość ponad 800 m i będzie posiadał około 160 pięter! Budowany w Dubaju w Zjednoczonych Emiratach Arabskich wieżowiec Burdj Dubaj osiągnął już wysokość 512,1 m stając się w ten sposób najwyższym budynkiem świata! W ten sposób Wieża Dubaju pobiła rekord architektoniczny, który należał do liczącego 509 metrów drapacza chmur w Tajpej na Tajwanie.

Arabski wieżowiec ma już ukończonych 141 pięter, więcej niż jakikolwiek budynek na świecie i wznosi się na wysokość 512,1 metra. Budowa rozpoczęła się
w 2005, a jego zakończenie planowane jest na połowę 2009 roku. Będzie to najwyższy wieżowiec na świecie.

Końcowa wysokość budynku nie jest jeszcze wiadoma, nieoficjalnie twierdzi sie, że Burdj Dubaj osiągnie wysokość ponad 800 m i będzie posiadał około 160 pięter!


Burdż Dubaj zaprojektowany został przez firmę architektoniczną Skidmore, Owings and Merrill, która projektowała także budynki Sears Tower oraz Freedom Tower.

Ogólny wygląd i plan wieży nawiązuje do kwiatu pustyni oraz architektury islamu (ornamenty, ozdoby itp.). Wieża składa się z centralnego rdzenia oraz 3 "ramion" - w miarę wzrostu wysokości wieży, poszczególne "ramiona" będą stawały się coraz mniejsze, co również nadaje smukłości wieży. Na samym szczycie, centralny rdzeń przechodzi w iglicę wieńczącą budynek. Poszczególne piętra mają kształt litery Y, co ma zapewnić lepsze widoki na Zatokę Perską. Wnętrze zostanie udekorowane przez Giorgio Armaniego.



Opis poszczególnych pieter
Pierwsze 37 pięter zajmie Armani Hotel.
Na piętrach od 45 do 108 będzie znajdować się 700 prywatnych apartamentów (które, wg inwestora, zostały sprzedane w ciągu 8 godzin).
Na 78 piętrze będzie znajdował się zewnętrzny basen.
Większość pozostałych pięter zajmą biura.
123 piętro zajmie lobby, a na 124 piętrze będzie znajdował się taras widokowy.
Na iglicy będą znajdować się anteny i przekaźniki.

Ponieważ wysokość budynku i ilość pięter się zmienia, powyższe liczby należy traktować jedynie jako spekulacje. Równie popularną jest teza, że taras widokowy znajdował się będzie na piętrach 142 i 143, a całość może sięgnąć 164, 189, 197, 200, lub nawet 216 kondygnacji (i skrajnie wówczas 1011 metrów wyskości).


Burdż Dubaj jest centralnym punktem ogromnej inwestycji, która obejmuje 30 000 nowych domów,
9 hoteli, w tym 306-metrowy Burj Dubai Lake Hotel & Serviced Apartments, 6 akrów parków, 19 wieżowców mieszkalnych oraz jezioro Burj Dubai Lake o powierzchni 12 hektarów. Cała inwestycja będzie wynosiła około 8 miliardów dolarów. Po ukończeniu, całkowita powierzchnia użytkowa wieży będzie wynosiła 2 miliony metrów kwadratowych ---

Marcin Pala współtworzy Portal Sztuki Budowlanej eBuduj.net Jak uzyskać zgody, aby podłączyć wodę, prąd i gaz do budynku? Dowiesz się z darmowego kursu e-mailowego.

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

Budowa domu dziś

Budowa domu dziś

Autorem artykułu jest Bartosz Chmielewski

Raptem chwilę temu zaczął się dwudziesty pierwszy wiek, era komputerów, globalizacji, satelitów i eksploracji kosmosu, a mimo to budowa domu jest kwestią równie istotną jak tysiąc lat temu. Fakt, iż miasta to przede wszystkim kamienice i bloki mieszkalne nie zmienia wcale tego, iż właściwie każdy za...

Raptem chwilę temu zaczął się dwudziesty pierwszy wiek, era komputerów, globalizacji, satelitów i eksploracji kosmosu, a mimo to budowa domu jest kwestią równie istotną jak tysiąc lat temu. Fakt, iż miasta to przede wszystkim kamienice i bloki mieszkalne nie zmienia wcale tego, iż właściwie każdy zapytany przechodzień w takim skupisku ludzkim twierdzi, że wolałby mieszkać w domku. Cóż, nie pozostaje nic innego, jak tylko zarobić dość pieniążków i zabrać się za budowę wymarzonego domu. Czy aby na pewno jest to aż tak proste?

Sto lat temu budowa domu wymagała przede wszystkim tężyzny fizycznej i krzepy, oraz kilku par rąk do pomocy. Było to niesamowicie czasochłonne zajęcie, ale ostatecznie powiedzenie, iż mężczyzna winien spłodzić potomstwo, zbudować dom i zasadzić drzewo nie wzięło się znikąd. Dziś budowa domu wymaga pewnych nakładów finansowych, ale tylko naprawdę ambitni zabierają się do tego własnoręcznie. Większość ogranicza się do wyboru gotowego projektu domu jednorodzinnego, zwykle z katalogu jakiejś firmy budowlanej. Ci o nieco bardziej zasobnym portfelu udają się do architekta, który taki dom zaprojektuje – ma to swój niezaprzeczalny urok, gdyż pozwala zleceniodawcy na rzeczywisty wpływ na wygląd budynku, w którym przyjdzie mu zapewne spędzić resztę swojego życia, czy też wychować dzieci. Swoją drogą, prócz własnoręcznego budowania, to chyba jedyny przypadek, w którym kryje się jeszcze magia wznoszenia ostoi dla rodziny.

Skąd ten wniosek? Cóż, nie tak znowu dawno temu pewien wielce zamożny lekarz postanowił, iż postawi sobie dom. Trudno powiedzieć, czy korzystał on z gotowego projektu domu jednorodzinnego, czy też był to projekt autorski. Nie o to jednak tu chodzi. Idzie mianowicie o tempo budowy domu. Najdłużej trwało przygotowanie działki i fundamentu – jakieś półtora miesiąca. Po tym wstępie aż trudno było uwierzyć, że budowa domu może być prowadzona w takim tempie. W tydzień stanęły ściany, w kolejny ściany miały już dach, dumnie prezentowało się również murowane ogrodzenie. Po kolejnych trzech tygodniach pan doktor zwoził już meble. Naj bardziej niewiarygodne było przygotowanie ogrodu – przyjechała ciężarówka, w ogrodzie wysypano i wyrównano ziemię a następnie z wozu zdjęto trawę w rolkach, którą po prostu rozwinięto, uklepano i podlano.

Rodzi się więc pytanie, czy dziś budowa domu to przedsięwzięcie na całe życie, czy też może chwilowa fanaberia... Jeśli po dłuższym zastanowieniu pojawi się decyzja o budowie, na pewno warto będzie zajrzeć na stronę www.xella20cm.pl. Informacje, które można tam znaleźć na pewno przydadzą się w realizowaniu marzenia.

---

Bartosz Chmielewski, jeden z autorów serwisu artykuly.com.pl, katalogu darmowych artykułów do przedruku.

Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl