Budownictwo blog : Budownictwo

czwartek, 14 września 2017

Sposoby pomiarów powierzchni lokalu nabywanego od dewelopera

Autor: Marta Kawecka

Sposób w jaki dokonywany jest pomiar lokalu przez dewelopera jest zagadnieniem niezwykle istotnym dla kupującego. Ustalona powierzchnia lokalu wpływa na cenę zakupu mieszkania.

Od ustalonej wielkości mieszkania zależy również wysokość opłat eksploatacyjnych obciążających nabywcę - wysokość tych opłat ustalana jest bowiem w proporcji do powierzchni lokalu.

W polskim prawie nie ma jednolitych reguł dotyczących sposobów pomiaru powierzchni lokalu. Brak jest jednolitej definicji powierzchni lokalu i brak jednoznacznego określenia jak obliczać tą powierzchnię.

Powierzchnia lokalu - definicja

Tak jak wskazano wyżej, definicja powierzchni lokalu nie jest w polskim systemie prawnym określona jednolicie. Obowiązuje kilka ustaw, w których pojęcie „powierzchnia lokalu” jest rozumiane za każdym razem inaczej. I tak przykładowo definicja powierzchni lokalu znajduje się w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, w ustawie o podatku od spadku i darowizn jak i w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

W umowach zawieranych z deweloperem przyjmuje się najczęściej definicje powierzchni użytkowej lokalu z ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. Zgodnie z jej art. 2 ust.1 pkt.7 pod pojęciem powierzchni użytkowej lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Zasady obliczania powierzchni lokalu

Zgodnie z art. 2 ust. 2 obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Pomieszczenia lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,2 m należy zaliczać do obliczeń w 100%. Pomieszczenia lub ich części o wysokości równiej lub większej od 1,4 m lecz mniejszej od 2,2 m należy uwzględniać w 50%. Pomieszczenia o wysokości mniejszej od 1,4 m pomija się całkowicie. Co do pozostałych zasad obliczania powierzchni ustawa odsyła do Polskiej Normy, odpowiedniej do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Ostatecznie więc, przy określaniu powierzchni lokalu decydujące ma zastosowanie odpowiedniej Polskiej Normy.

Normy pomiaru powierzchni lokalu

W praktyce w obrocie prawnym obowiązują dwie normy dotyczące obliczania powierzchni lokalu mieszkalnego.

Norma pierwsza, starsza to norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”.
Norma druga, nowsza to norma PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.

Obie normy są stosowane równolegle, bowiem wprowadzenie normy nowszej nie skutkowało wycofaniem normy starszej. Formalnie norma starsza nadal obowiązuje. Nie ma przepisu prawnego nakazującego stosowanie normy nowszej. Wybór pomiędzy normami pozostawiony jest woli stron umowy.

Stosowanie jednej z dwóch powyższych norm powoduje różne ustalenia co do metrażu tych samych mieszkań. Różnice mogą wynosić nawet kilka m². Jest to bardzo istotna różnica, bo może prowadzić do podwyższenia ceny sprzedaży lokalu nawet o kilkanaście tysięcy złotych. Dla dewelopera zaś może to skutkować ogromnym zyskiem, biorąc pod uwagę sprzedaż kilkudziesięciu mieszkań.

Różnice co do powierzchni lokali przy zastosowaniu poszczególnych norm wynikają z różnych kryteriów pomiaru. W przypadku normy starszej PN -70/B-02365 obowiązują następujące zasady pomiaru:

„pomiar dokonywany jest metr nad podłogą, w lokalu w stanie surowym (bez tynków i okładzin);
wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1m² dolicza się do powierzchni mieszkania;
powierzchni zewnętrznych nie zamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (tarasy, balkony, itp.) nie wlicza się do powierzchni mieszkania;
pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1m² potrąca się z powierzchni mieszkania;
powierzchnię pomieszczeń o wysokości powyżej 2,20 m uwzględnia się w 100%, od wysokości 1,40 m do 2,20 m uwzględnia się w 50%, a powierzchnię pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni mieszkania;
wszystkich pomiarów należy dokonywać z dokładnością do 0,1m²;”

Nowsza norma PN-ISO 9836:1997 zawiera następujące zasady dotyczące obliczania powierzchni:

„pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi, w stanie całkowicie wykończonym;
nie dolicza się wnęk w ścianach powyżej 0,1m²;
powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron dostępne z danego pomieszczenia (balkony, tarasy, itp.) dolicza się do powierzchni mieszkania, wskazując oddzielnie powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy, galerie) i powierzchnie nakryte (loggie, ganki, werandy)
pilastrów i innych występów ściennych o powierzchni powyżej 0,1m² nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia;
w mieszkaniach ze skośnym sufitem powierzchnie liczy się w całości, łącznie z powierzchnią podłogi, przy czym część o wysokości 1,9m i więcej jest uwzględniana w ramach powierzchni, natomiast cześć pomieszczenia o wysokości poniżej 1,9 m może być zaliczona jedynie do powierzchni pomocniczej;
pomiarów dokonuje się z dokładnością do 0,01 m²;”

Jak widać, nowsza norma jest korzystniejsza dla kupujących.

Zapisy umowy deweloperskiej określające sposób pomiaru powierzchni

Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), każda umowa deweloperska musi określać sposób pomiaru powierzchni. Strony powinny więc powołać się na jedną z wyżej opisanych norm, według których dokonywany będzie obmiar. Dla kupującego lepsze byłoby skorzystanie z nowszej normy, dla dewelopera – ze starszej. Wybór jednej z norm będzie prowadził do innych ustaleń co do powierzchni mieszkania, co ostatecznie skutkuje inną ceną sprzedaży, innymi opłatami eksploatacyjnymi, a także innym wymiarem podatku od nieruchomości.

adwokat Marta Kawecka

Właściciel portalu www.LegalnaBudowa.pl

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Rolety, plisy - standardowe osłony okienne

Autor: Kamila Poręba

Roleta to jedna z wielu rodzai przesłon okiennych. Z kolei istnieje również wiele odmian samej rolety. Standardowa roleta produkowana jest z szeregu długich pasów poziomych lub pionowych, produkowanych z różnych materiałów, np. z drewna, plastiku, a nawet metalu.

Lamele – czyli pasy rolety, połączone są za pomocą łańcuszka. Roletami można dowolnie poruszać całkowicie przesłaniając, odsłaniając odrobinę bądź całkowicie okna.

Osłonami można sterować ręcznie lub używając automatyki. Rolety sterowane automatycznie wyposażone są w pilot lub włączniki zamontowane na ścianie w pobliżu okna. Możliwe jest manewrowanie samymi pasami oraz bądź całą roletą. Produkowane są poza tym przesłony bez lamel – jest to roleta składająca się z jednej płachty materiału, osłaniającej okno.

Istotna typologia rolet wewnętrznych, to podział pod kątem metody montażu. Pod tym względem istnieją przesłony wolnowiszące czy też rolety w kasecie z szynami. Montaż rolet wolnowiszących jest inwazyjny – mocuje się je do ściany, sufitu lub górnej ramy wnęki okiennej. W tej konstrukcji instalacji, właściwie dopasowane rolety, będą stanowić piękną dekorację i w awangardowym stylu z powodzeniem zastąpią standardowe firanki i zasłony. Kolejny sposób mocowania - roleta w kasecie, polega na rolowaniu rolety do szykownej skrzynki, przymocowanej do obramowania okiennego. Montaż jest bezinwazyjny – kasetę po prostu trzeba zawiesić na górnej ramie okna, a żyłki mocujące zaczepić o dolną ramę.

Do bardzo popularnych zasłon okiennych należą także plisy (inaczej: rolety plisowane) . Plisy, to bezsprzecznie komfortowa zasłona okienna, a jej prymat nad pozostałymi rodzajami osłon wynika z tego, że plisą można osłonić jakikolwiek element przeszklenia. Czyli, na przykład jest możliwość zasłonić górę lub środek a także każdy inny, dowolny fragment okna. Kolejnym pozytywnym aspektem tego modelu przesłony okiennej, jest to, że są właściwym rozwiązaniem dla oryginalnych okien, jak trapezowe, kołowe, łukowe itp.

Podsumowując, standardowe osłony okienne (poza tradycyjnymi firankiami i zasłonami oczywiście) to rolety oraz plisy, a także żaluzje, o których jeszcze nie było mowy w niniejszym artykule. Jednak żaluzje częściej stosowane są, na przykład w biurowcach, urzędach, bibliotekach miejskich i tego typu instytucjach - raczej rzadko żaluzje wybierane są przez prywatnych mieszkańców. Rolety oraz plisy to łatwy, wygodny oraz estetyczny sposób na osłonięcie okien w domu lub mieszkaniu.

Artroll – plisy i rolety. Bielsko to miejscowość z główną siedzibą firmy – serdecznie zapraszamy.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Kotwy rozporowe i chemiczne - gdzie stosować

Autor: Artelis - Treść Zewnętrzna

Stoisz przed wyborem montażu kotwy i nie wiesz na jaką się zdecydować? Opowiem Ci, o różnicy między kotwą chemiczną a rozporową.

Kotwy stalowe są bardzo trwałe, dzięki czemu, można je zamocować w różnorodnych powierzchniach. Tego rodzaju kotwy dobrze znoszą duże obciążenia, oczywiście w zależności od materiału, w którym kotwa jest umocowana. Nie zapominajmy jednak, że kotwy stosujemy tylko do obciążeń statycznych. Duży wybór kotew znajdziesz tutaj: http://www.stalmut.pl/

Istnieją dwa rodzaje montażu kotew - montaż mechaniczny i chemiczny.

W przypadku montażu mechanicznego - ważne jest odpowiednie przygotowanie miejsca do zamocowania kotwy. W podłożu należy wywiercić otwór odpowiedniej głębokości oraz szerokości, a także dobrze go wyczyścić - tak, żeby udało się dobrze umocować kotwę. Kotwa powinna swobodnie wejść do otworu, na koniec, dobijamy ją młotkiem i dokręcamy kluczem. Takie mocowanie powinno bez problemu. wytrzymać duże obciążenie.

Jednak, należy pamiętać o tym, że przy montażu kotew rozporowych, mamy do czynienia z dużymi siłami rozpierającymi. Kotwa rozpiera otwór, poprzez nieustanne napieranie na niego. Zdarza się, że zastosowana w nieodpowiednim podłożu - rozrywa otwór, w którym zostaje umieszczona. Oznacza to, że kotew rozporowych nie można użyć do mocowania w twardych jednolitych materiałach, jak np. beton(o klasie niższej niż C20/25), kamień naturalny o zwartej strukturze, a także w pełnej cegle ceramicznej.

Dla takich powierzchni, dużo lepszym rozwiązaniem będzie mocowanie chemiczne. Które polega na wypełnieniu żywicą nierówności i szczelin w otworze, dzięki czemu, do szczeliny nie dostaje się woda, ani żadne inne związki chemiczne. Dodatkowym atutem tego rodzaju mocowania, jest również fakt, że podczas wyrywania mocowania stwarza ono dodatkowe powierzchnie tarcia, utrzymując mocowanie przez dłuższy czas na swoim miejscu. Żywica po wyschnięciu staje się bardzo twarda, a jej twardość przewyższa cegłę, a nawet beton.

Mocowanie chemiczne stosuje się poprzez połączenie masy żywicznej i elementu salowego. Żywica zastępuje w tym mocowaniu kołek rozporowy, tworząc spoiwo pomiędzy kotwą a otworem. Żywica przykleja się do kotwy oraz do otworu, a nie rozpiera go, tak jak ma to miejsce w przypadku kotwy stalowej w mocowaniu mechanicznym, jest więc bezpieczna dla każdego rodzaju powierzchni. Niewątpliwą zaletą mocowania chemicznego, jest również to, że przy tego rodzaju montażu, w podłożu nie ma żadnych naprężeń, żywica nie napiera na nie. Dopiero w momencie obciążenia mocowania - podłoże zaczyna pracować. W przypadku kotew rozporowych, już w momencie montażu na podłoże działa silny nacisk kotew umieszczonych w otworze.

Pamiętaj! Zanim podejmiesz decyzję o tym, na jaki rodzaj mocowania kotwy się decydujesz - zawsze najpierw przyjrzyj się podłożu i zastanów się, jak mocno chcesz obciążyć mocowanie.

Artykuły na licencjach dostarcza i publikuje Artelis.pl.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

Malowanie ścian – rady dla początkujących

Autor: Anna Woźniak

W trosce o stan naszego budżetu domowego powinniśmy starać się ograniczać niepotrzebne wydatki. Nie oznacza to jednak, że mamy rezygnować z realizowania rzeczy, które są dla nas ważne. Postarajmy się jednak, aby w miarę możliwości obniżyć koszty związane z wykonaniem.

Jeśli naszym marzeniem jest posiadanie zadbanego i modnego mieszkania, jednak uważamy, że koszt wynajęcia ekipy remontowej jest zbyt duży, to możemy zdecydować się na to, by część prac wykonać samodzielnie. Nawet jeśli nie jesteśmy osobami doświadczonymi w wykonywaniu tego typu zadań, to z częścią z nich i tak poradzimy sobie bez trudu. Jedną z łatwiejszych prac remontowych jest malowanie ścian. Stosując się do kilku podstawowych zasad, z łatwością pomalujemy ściany w naszym mieszkaniu, nie gorzej niż niejedna profesjonalna ekipa wykończeniowa.

Pamiętajmy by odpowiednio przygotować się do wykonywanego remontu. Poświęćmy chwilę czasu, na to by wybrać najbardziej odpowiadające nam farby. Przy wyborze kolorystyki lepiej nie skupiać się na obecnie panującej modzie. Trendy wnętrzarskie niezwykle szybko się zmieniają, nie wart więc przywiązywać do nich zbyt dużej wagi. Dużo lepiej, gdy zaufamy własnej intuicji i upodobaniom. Pamiętajmy, że to przecież my będziemy głównie przebywać w odnawianych pomieszczeniach. W związku z tym nie starajmy się stworzyć wnętrza, który swoim wystrojem będzie wzbudzał podziw odwiedzających nas osób, jeśli my sami nie będziemy się w nim dobrze czuli.

Właściwa farba powinna nie tylko posiadać odpowiednią kolorystykę, ale także posiadać odpowiednie parametry technologiczne. Na szczęście nie musimy obawiać się, że zakupiony przez nas produkt okaże się nieodpowiedni do naszych potrzeb. Współcześnie producenci bardzo dbają, by ich preparaty mogli wykorzystywać nawet najwięksi budowlani laicy. Jeśli więc będziemy dokładnie czytać opisy produktów na opakowaniach oraz dodatkowo zapytamy o poradę pracownika sklepu z farbami, to z łatwością uda nam się dobrać właściwy produkt.

Przed rozpoczęciem właściwego malowania warto byśmy zastosowali grunt pod farbę. Chociaż z pozoru ten etap prac remontowych może wydawać się zbędnym wydatkiem, to w rzeczywistości pozwoli on nam zaoszczędzić wielu trudów w dalszej części remontu. Grunt pod farbę przydaje się zwłaszcza jeśli chcemy pokryć dotychczasowy kolor ściany bez konieczności nanoszenia kilkukrotnej warstwy nowej farby. Ponadto dobrej jakości farba podkładowa pozytywnie wpłynie na chłonność i przyczepność ściany. Grunt pod farbę sprawi, że właściwe malowanie będzie dla nas dużo łatwiejszym zadaniem. Efekty, które uzyskamy będą niezwykle atrakcyjne. Z pewnością zaskoczymy sami siebie, gdy odkryjemy, jak fachowi z nas malarze.

Planujesz remont mieszkania? Pomocny będzie grunt pod farbę.

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.

sobota, 7 stycznia 2017

Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera?

Autor: Eugeniusz Kos

Kupno mieszkania, to jedna z poważniejszych decyzji w życiu każdego człowieka. Zainteresowani podjęciem tej decyzji mają do wyboru dwie opcje - kupić mieszkanie z rynku wtórego lub nowe, wybudowane przed dewelopera.

Jeżeli wybierzemy tę drugą opcję, na pewno zauważymy, że deweloperzy prześcigają się w swoich ofertach i reklamowaniu mieszkań. Wybierając zatem mieszkanie z rynku pierwotnego, zwróćmy uwagę na kilka istotnych kwestii, aby po zakupie nieruchomości móc spać spokojnie.

Pierwszą i tak naprawdę podstawową kwestią nie jest wybór odpowiedniego mieszkania, a racjonalne ocenienie naszej zdolności finansowej. Jeśli nie posiadamy odpowiedniej ilości gotówki, nie porywajmy się z motyką na słońce. W tym momencie nie jest najważniejszy wybór lokum, a wizyta w banku lub u pośrednika, który wyliczy nam, jaką kwotę kredytu możemy otrzymać na kupno mieszkania. Jest to punkt odniesienia do ofert, jakie znajdziemy na rynku.

To, o czym należy pamiętać kupując mieszkanie od dewelopera to fakt, że nasze wydatki nie skończą się na kupnie mieszkania i odbiorze kluczy. Mieszkania z rynku pierwotnego mają to do siebie, że trzeba je wykończyć. Dlatego też musimy mądrze zarządzać swoimi oszczędnościami. Część z pewnością musimy przeznaczyć na wkład własny, jednak sporą część zostawmy na wykończenie naszego lokum. Co ważne, zanim udamy się do banku, warto byłoby pozbyć się własnych zobowiązań finansowych w postaci limitów w koncie czy kart kredytowych. Na pewno należy spłacić wszystkie kredyty, jakie posiadamy. Wówczas mamy większą pewność, że otrzymamy kredyt na kupno mieszkania.

Wybór nieruchomości

Mając uregulowane wszystkie sprawy w banku i wiedzę na temat kwoty kredytu, jaka zostanie nam udzielona, możemy przystąpić do wyboru dewelopera, u którego będziemy chcieli kupić mieszkanie. Na pewno podczas wyboru będziemy brać takie kryteria jak: lokalizacja, powierzchnia nieruchomości i z pewnością cena. Pierwsze kroki w poszukiwaniu mieszkania z pewnością skierujemy do komputera. Nikt bowiem nie będzie biegał po mieście i szukał miejsc, gdzie aktualnie budują deweloperzy. Takie informacje z pewnością odnajdziemy w Internecie. Ciekawym rozwiązaniem jest wybranie się na targi nieruchomości, gdzie wystawiają się deweloperzy. Mamy w tym miejscu zebranych wszystkich deweloperów, którzy od ręki mogą udzielić nam interesujących nas informacji.

Po rozmowach będzie nam łatwiej stworzyć listę miejsc, które ewentualnie będziemy chcieli odwiedzić. Rzeczą, którą z pewnością powinniśmy sprawdzić, to czas dojazdu do pracy, centrum i np. szpitali w różnych porach dnia. Dodatkowo zainteresujmy się tym, co w przyszłości może powstać obok naszego bloku (czy np. będzie tam kościół, szkoła, przychodnia i sklepy). Warto również prześledzić historię dewelopera. Może okazać się bowiem, że należy do tych mniej uczciwych.

Wybieramy i sprawdzamy inwestycję

Kiedy rynkowy rekonesans będziemy mieć już za sobą i wybierzemy jedną, maksymalnie dwie propozycje, przyjdzie czas na wizytę w konkretnymi biurze nieruchomości. Tam dowiemy się, jakie warunki należy spełnić, aby stać się posiadaczem własnego mieszkania.

Po rynkowym rekonesansie odrzucimy większą część ciekawie zapowiadających się propozycji i będziemy mogli skoncentrować się na 1-2 inwestycjach, które najlepiej spełniają nasze oczekiwania. To czas, by wybrać konkretny lokal, udać się do biura sprzedaży i dokładniej przyjrzeć się proponowanym warunkom. Dzięki nowej ustawie, jaka obowiązuje od roku 2012, nazywanej "ustawą deweloperską" potencjalny klient ma prawo uzyskać od sprzedawcy informacje w kształcie prospektu informacyjnego inwestycji. Dzięki temu dokumentowi uzyskamy następujące informacje:

- jakie inwestycje do tej pory zrealizował deweloper

- czy nie ma on problemów finansowych

- czy działka, na której stoi nasze mieszkanie nie jest obciążona zobowiązaniami

- jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego innych działek, sąsiadujących z naszą

- jakie inwestycje są planowane w promieniu 1 km od naszego bloku

- czy deweloper posiada potrzebne zezwolenia na budowę

- termin zakończenia inwestycji

- kto finansuje budowę.

Dokument ten da nam obraz ryzyka, jakie istnieje z wybraną przez nas inwestycją.

KOSBUD - Deweloper Piaseczno

Licencjonowane artykuły dostarcza Artelis.pl.